Складской бум в России: средняя площадь сделок выросла в пять раз благодаря e-commerce

00:00
10 Января 2025
7

Аналитики отметили значительный рост средней площади сделок на рынке складской недвижимости в России, что в основном связано с активным развитием электронной коммерции. Этот сектор оказывает существенное влияние на параметры сделок как в Московском регионе, так и в других субъектах страны.

Согласно исследованию CMWP, средняя площадь сделки в сегменте e-commerce составляет 63,7 тыс. кв. м, что в пять раз превышает аналогичный показатель для сделок вне сферы онлайн-продаж.

В Московском регионе этот показатель достигает 60,8 тыс. кв. м, однако он на 7% ниже, чем в регионах, где средняя площадь сделки составляет 65,6 тыс. кв. м. В 2024 году средняя площадь сделок, включая e-commerce, в регионах выросла до 33,4 тыс. кв. м, что в 1,7 раза превышает показатель Московского региона — 19,8 тыс. кв. м. При этом еще годом ранее Московский регион лидировал с показателем 14,9 тыс. кв. м без учета e-commerce. По всей России средняя площадь сделки вне сегмента электронной коммерции составляет всего 11,8 тыс. кв. м.

Электронная коммерция занимает доминирующую роль в общем объеме спроса на складскую недвижимость, составляя 69% от всей структуры спроса, что на 21 процентный пункт выше уровня предыдущего года. Компании этого сектора предпочитают модель строительства объектов «под заказ» (build-to-suit, BTS). Доля BTS-аренды в общем объеме сделок электронной коммерции достигает 65%. Аналитики NF Group прогнозируют, что доля сделок в формате BTS в России может достичь рекордных 80–85% в 2024 году, что объясняется четкими требованиями компаний электронной коммерции и ритейла к складским помещениям.

Российский рынок складской недвижимости в 2024 году показал уверенный рост. По данным NF Group, к сентябрю прошлого года общий объем качественных складских помещений в стране достиг 47,1 млн кв. м, более половины из которых (53%) сосредоточено в Московском регионе. За первые девять месяцев года в эксплуатацию было введено более 1,5 млн кв. м новых складских площадей, из которых 60% находятся в регионах, что свидетельствует о динамичном развитии региональных логистических хабов. Общий объем сделок за этот период составил 4 млн кв. м, а доля свободных площадей по всей стране остается минимальной — менее 1%.

Рост спроса также приводит к увеличению арендных ставок. Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды на складские площади класса A в Московском регионе к концу 2024 года могли достигнуть 12 000 руб./кв. м/год triple net. В Санкт-Петербурге, по данным Bright Rich | CORFAC International, по итогам первой половины 2024 года ставки достигли 11 000 руб./кв. м, после чего началось снижение. Аналитики прогнозируют, что в первой половине 2025 года ставки могут снизиться до 9 500–10 000 руб. за кв. м.

После рекордного по вводу складских площадей 2023 года активность девелоперов в 2024 году несколько снизилась, но средний уровень вакантности остался около 1,2%, что лишь немного выше минимальных показателей 2023 года. Таким образом, рынок складской недвижимости продолжает демонстрировать стабильное развитие на фоне растущих потребностей электронной коммерции и регионального расширения.