Адресность усиливается
Напомним: программа льготной семейной ипотеки была запущена в России в 2018 году. Летом прошлого года её продлили еще на шесть лет, до 2030-го, изменив условия. Ставка по льготному кредиту на жилье сегодня составляет 6%. Для сравнения, по данным государственного ипотечного агентства, на начало ноября 2025 года средневзвешенная ставка по рыночной ипотеке на квартиры оказалась на уровне 21,24% годовых, то есть более чем в 3,5 раза больше.
Доступна льготная семейная ипотека для родителей детей до шести лет или имеющих несовершеннолетних детей-инвалидов. Кроме того, семьи, проживающие в городах с населением до 50 тыс. человек, а также имеющие двух и более несовершеннолетних детей и находящиеся в регионах с низким объемом строительства или индивидуальными программами развития, также имеют право воспользоваться данной программой. На 2023 год семейную ипотеку оформили 500 тыс. семей. Однако в июле 2024 года была отменена общая льготная ипотека, которая вводилась во время пандемии для поддержания экономики, и спрос на оставшиеся программы жилищных кредитов с низкими ставками усилился. В результате за один только 2024 год в России было выдано еще около 240 тыс. кредитов по семейной ипотеке на сумму свыше 1,3 трлн рублей.
И вот теперь власти снова решили трансформировать данную программу. Обсуждаемые нововведения призваны точнее учитывать нужды семей с разным количеством детей и направить максимальную поддержку тем, кому она особенно нужна — многодетным родителям.
Согласно обсуждаемой в Госдуме модели, льготная ипотека перестанет быть «одинаковой для всех». Вместо нынешних единых 6% годовых ставка будет варьироваться в зависимости от числа детей в семье. Так, для семей, где родился третий ребёнок, ставку снизят до 4% — по этому пункту уже достигнуто принципиальное согласие. Семьи с двумя детьми, вероятно, сохранят текущий уровень — 6% годовых. А вот для семей с одним ребёнком ставку, напротив, могут поднять — до 10–12% годовых. Решение по ставкам для семей с четырьмя и более детьми пока окончательно не принято: этот вопрос остаётся на обсуждении. Однако уже сейчас очевидна общая логика реформы — чем больше детей, тем существеннее государственная поддержка.
Госдума инициировала обсуждение изменений в семейной ипотеке после того, как замминистра финансов Иван Чебесков заявил, что ведомство выступает за усиление мер поддержки именно многодетных семей через снижение ипотечной ставки. Если законопроект будет одобрен парламентом в ближайшие месяцы, он вступит в силу уже в 2026 году — и, с точки зрения государства, станет важным шагом к более справедливой и адресной жилищной политике.
Льготы с проблемами
Мнения экспертов на этот счет, правда, разделились. Часть из них принимает инициативу с энтузиазмом. «Новая практика построена таким образом, что действительно стимулирует улучшение демографической обстановки, поддержку материнства и детства, придавая положительный импульс также развитию строительной отрасли, — говорит основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов. — Уверен, больше станет и многодетных пар. В то же время, в отличие от всеобщей льготной ипотеки, подобная программа все равно носит адресный характер, следовательно, не приведет к галопирующему росту цен на первичную недвижимость».
Потенциальное число покупателей квартир с применением данного формата займов вырастет практически двукратно, ведь все многодетные семьи, а сейчас их в России около 2,7 млн, если закон будет принят, в ближайшие годы смогут обновить жилищные условия. Однако, по словам управляющего директора компании «Метриум» Руслана Сырцова, единственная проблема заключается в том, что мера очень затратна для бюджета. С учетом прогнозируемого сокращения ключевой ставки планируемые расходы на субсидирование семейной ипотеки в РФ снижаются. В 2025 году на реализацию программы правительством заложено 637 млрд рублей в 2026 году — 454,1 млрд рублей, в 2027 году — 358,3 млрд рублей. Если инициатива будет утверждена, планы придется пересматривать, расходы повысятся в среднем в 1,5-2 раза. Однако позитивный эффект для государства и общества выглядит настолько значительным, что подобные траты точно оправданны, уверен эксперт.
Но на рынке есть и более скептические оценки. К примеру, некоторые аналитики вспомнили о проблемах, с которыми столкнулись власти при выдаче обычной семейной ипотеки в прошлом году через банки, и отмечают, что если ничего не изменится, то власти не достигнут желаемого эффекта. Напомним, что в апреле 2025 года президент РФ Владимир Путин лично потребовал от кредитно-финансовых организаций не взимать комиссии по семейной ипотеке с россиян, а доходили эти «поборы» до 10-15% от стоимости кредита. Понятно, что далеко не все семьи могли потянуть такую «внезапную» нагрузку на льготную ипотеку. Очевидно, что в этот раз необходимость контролировать поведение банков, которые не рвутся выдавать льготные кредиты, может проявится ещё сильнее.
Есть вопросы и к застройщикам, которые при любом всплеске спроса начинают повышать стоимость квадратного метра. «Для банков рост объёма льготной ипотеки — это увеличение нагрузки на бюджет и снижение маржи, поэтому без расширения субсидирования из федеральных средств программа рискует стать финансово неустойчивой», — предупреждает инвестиционный советник Юлия Кузнецова. К возможным минусам инициативы можно отнести усиление перекоса на рынке в пользу льготных кредитов, что подогревает цены на жильё и создаёт риски перегрева ипотечного сегмента, поэтому мера должна сопровождаться контролем за ценами и адресным механизмом поддержки, чтобы помощь действительно доставалась семьям, а не застройщикам, добавила эксперт.
Для семей важна доступность ежемесячного платежа, которая зависит, как от ставки кредитования, так и от лимита предоставления. «Не обернется ли снижение ставки для жителей регионов с низким уровнем дохода снижением лимита кредитования, что вновь поставит под вопрос приобретение достаточной площади для семей, особенно многодетных?», — интересуется руководитель проекта по работе с банками федерального девелопера Железно Валерия Шулева.
Региональная специфика
ЦБ РФ не раз транслировал, что льготные программы должны быть адресными. В части семейной ипотеки внедрили ограничения по возрасту несовершеннолетнего ребенка (до 6 лет включительно), если он единственный в семье, при этом условия кредитования с двумя несовершеннолетними детьми сохраняют за собой 35 регионов Российской Федерации и малые города, численностью населения до 50 тыс. человек.
Как напомнила член комитета Российской гильдии риэлторов (РГР) по ипотеке Оксана Панова, после декабря 2023 года существует ограничение: ипотека с субсидированием государства не может быть оформлена больше одной. При этом банки обошли данное ограничение и выдавали два кредита по семейной ипотеке, где основным заемщиком выступал один из супругов, а второй предоставлял согласие, и наоборот. С 1 февраля 2026 года и это будет невозможно. «Соответственно, при нынешних условиях инициатива градации процентных ставок смотрится невнятно. — считает эксперт. — Во-первых, существенного роста выдач по семейной ипотеке с двумя детьми в 35 регионах не достигнуто, малые города, подходящие под такие же условия, в большинстве не имеют жилого фонда, подходящего под требования». Семейная ипотека с двумя детьми в малых городах оказалась провальной. Основная масса заемщиков по семейной ипотеке имеет одного несовершеннолетнего ребенка, при стоимости квадратного метра, которая достаточно высокая во многих некрупных городах, и сохраняет тенденцию на рост, может отложить оформление ипотеки при ставке 10-12%. На это есть ряд причин: к примеру, ежемесячный платеж может быть уже неподъемным для семейного бюджета. Что касается многодетных семей, существуют иные меры поддержки от государства и региона проживания, например, возмещение на досрочное погашение ипотеки.
«Существенное увеличение выдач по семейной ипотеке может наблюдаться в период от официальной публикации изменений до вступления их в силу, — утверждает Панова. — После вступления ограничений произойдет спад выдач, так как при повышении процентной ставки интерес основных участников данной программы — семей с одним несовершеннолетним ребенком — упадет». Серьезного роста рождаемости данная инициатива не спровоцирует, тем более - увеличения многодетных семей, так как в семейной ипотеке уже существуют ограничения по максимальной сумме кредита. И в некоторых регионах с полдобным ограничением можно приобрести максимум двухкомнатную квартиру, что не решит жилищного вопроса для большой семьи. «Данная инициатива требует серьезной проработки», — подвела итог своему анализу эксперт РГР.
Обсудить