Срок пошел: в России меняются налоги при продаже квартиры

Налоговая арифметика недвижимости становится сложнее. Госдума одобрила поправки в Налоговый кодекс, которые меняют правила применения льгот при продаже жилья. Если раньше отсчет срока владения шел независимо от дарений и переоформлений, то теперь — только с момента регистрации права собственности и без разрывов. Любое движение в реестре, даже между родственниками, сбрасывает срок до нуля.

В теории закон должен просто «уточнить практику», как уверяют в Минфине. На деле — меняется логика сделок. В выигрыше те, кто покупает квартиру всерьез и надолго, а вот тем, кто живет в условиях перемен — придется пересчитывать шаги. Развод, переезд, кредит, даже простая попытка подарить долю — все это теперь может стоить десятков тысяч рублей налогом.

«Поправки, одобренные Госдумой, действительно меняют налоговые правила игры, но паниковать рано. Минфин уже пояснил: речь идет о техническом уточнении действующей практики, а не о революции. Просто теперь срок владения для освобождения от НДФЛ должен быть непрерывным, то есть любое переоформление обнулит отсчет», — рассказал частный инвестор и основатель «Школы практического инвестирования» Федор Сидоров. По его словам, это действительно может добавить головной боли тем, кто делит имущество при разводе или планирует дарить квартиры между родственниками.

По данным сервиса по покупке и продаже недвижимости, в сентябре продажи на вторичном рынке выросли на 6% по сравнению с прошлым годом, достигнув 140 тысяч сделок. Эксперты полагают, что новые правила могут немного остудить рынок. Россияне, и без того склонные держать квартиры дольше, теперь станут еще осторожнее: каждый документ нужно будет сверять с календарем. «Импульсивных» продаж, по словам специалистов, станет меньше — особенно среди тех, кто купил жилье недавно.

Больше всех от перемен пострадают семьи, в которых жилье становится частью личной драмы. Раздел имущества при разводе теперь требует не только юриста, но и налогового консультанта. «Лучший вариант — оформлять раздел имущества еще в браке, пока супруги считаются близкими родственниками, — говорит Сидоров. — С 2025 года Минфин подтвердил, что раздел между супругами не облагается НДФЛ независимо от того, происходит он до или после развода. Но новые поправки меняют ситуацию для последующей продажи: после переоформления срок владения начнется заново».

То есть даже если раздел прошел мирно, продать свою долю без налога в ближайшие годы не получится. Получается парадокс: чтобы избежать переплаты, супругам иногда выгоднее сохранить общую собственность, чем окончательно «разъехаться» юридически.

Рынок уже реагирует. Риелторы отмечают рост интереса к квартирам, находящимся в собственности более пяти лет — они становятся своеобразной «налоговой валютой»: чем старше объект, тем привлекательнее. «Теперь объекты с длительным сроком владения будут уходить быстрее, — подтверждает один из участников рынка. — Их можно продавать без лишних хлопот и налогов».

Однако не все так строго. В новом законе есть и гуманитарная оговорка: семьи с детьми получат расширенные льготы. Продать и купить новое жилье без налога смогут даже те, у кого ребенок родился уже после сделки — до 30 апреля следующего года. Кроме того, учитываться будут и совершеннолетние дети при очном обучении, и те, кто признан недееспособным.

«Эта норма действительно смягчает ситуацию для семей, — отмечает Сидоров. — Для государства важно стимулировать рождаемость и обновление жилищных условий, а не наказывать тех, кто решает квартирный вопрос в момент перемен».

Впрочем, без спорных моментов не обошлось. Лица со статусом иноагентов полностью лишаются налоговых льгот: им придется платить НДФЛ при продаже, дарении или наследовании жилья вне зависимости от срока владения. Юристы уже говорят о возможных коллизиях — например, когда наследник получает квартиру от родителя, но вынужден заплатить налог, будто это коммерческая сделка.