Ипотека упала вдвое: «Чтобы распродавать квартиры, надо снижать цены»

По словам Владимира Путина, государство располагает возможностями, чтобы решить жилищную проблему в России, прежде всего, за счет мер господдержки. «У нас есть все основания полагать, что мы сможем основные вопросы закрыть в этой сфере так, как они никогда не решались — ни в царские времена, ни в советские. Все для этого есть: есть технологии, есть раскрученные производства строительных материалов, есть наука, организация хорошая», — заметил президент.

Однако пока динамика жилищных займов явно не внушает оптимизма. Российские банки с января по март выдали 146 тысяч ипотечных кредитов на общую сумму 612 млрд рублей. В количественном выражении это на 49% меньше значения за тот же период 2024 года, а в денежном — на 42%. При этом доля льготных программ в общем объеме выдачи выросла на 10 процентных пунктов — теперь они занимают 59%.

Ставка по ипотеке, оцениваемая гражданами как комфортная, всегда ниже ставок предложения и меняется вслед за изменением рыночных условий. Например, в 2023 году она была на уровне 7-8% при ставках предложений 11-14%, а осенью прошлого года выросла до 10-11% при ставках предложения 20-22%. Сегодня, по данным всероссийского опроса, 11,1 млн домохозяйств готовы взять ипотеку. Более половины потенциальных заёмщиков (52%) – молодые семьи, в которых один из супругов не старше 35 лет.

«Падение спроса на ипотеку в первом квартале связано, прежде всего, с процентными ставками, - считает директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин. - Для многих потенциальных заемщиков выплаты по кредиту при текущих условиях стали практически неподъемными. Люди осторожнее подходят к долговой нагрузке и не готовы брать на себя обязательства на десятки лет с большими ежемесячными платежами. Это естественная реакция на ситуацию, когда стоимость заёмных средств значительно возросла».

Вместе с тем, эксперт убежден: наблюдаемое снижение спроса — это во многом временный эффект, отражающий адаптацию рынка к новой макроэкономической реальности. Государство сохраняет все ключевые меры поддержки — включая программы льготной ипотеки, которые работают точечно. На взгляд Тумина, рынок постепенно переориентируется: больше внимания уделяется развитию арендного жилья, запуску новых форматов финансирования, а также стимулированию предложения в регионах. Таким образом, подход становится более комплексным, он уже не завязан исключительно на массовую ипотеку. По мере нормализации денежно-кредитных условий можно ожидать, что интерес к жилищным кредитам начнёт восстанавливаться, но уже в более устойчивой, сбалансированной форме.

«Главным драйвером ипотеки у нас являются льготные программы, прежде всего, семейная ипотека, - отмечает директор Центра исследований социальной экономики Алексей Зубец. – Но поскольку с деторождением дела у россиян обстоят не лучшим образом, спрос на неё падает. При этом и застройщики, вопреки здравому смыслу, явно не торопятся снижать цены на квартиры. В результате у нас нераспроданными остаются что-то около 80 млн квадратных метров на «первичке» - это 67% всего строящегося жилья. В условиях высокой ставки ЦБ (которая в случае реализации кризисных сценариев может вырасти с нынешнего 21% до 27%) и дополнительных льготных программ ипотечный рынок упирается в некий естественный предел и, судя по всему, будет стагнировать и дальше. Чтобы распродавать недвижимость, надо снижать цены. А новых льготных программ ожидать не стоит, поскольку в дефицитном бюджете нет на это средств».

Ипотека стала недоступной доя россиян, констатирует экономист, топ-менеджер в области коммуникаций Андрей Лобода. С учётом всех накруток придется брать у банков взаймы под 28-30% годовых. В итоге при возврате кредита через 20 лет платить за две или три квартиры по факту желающих почти нет. Деньги не всегда приносят радость, а заёмные - тем более: ситуация такова, что россияне приходят к переоценке ценностей потребления, и картина в большом городе теперь не самоцель. Дорогая ипотека - это «губитель» семей, рождаемости и девелоперского рынка. Выход только один, считает эксперт, - индивидуальное жилищное строительство: в частных домах много и детей много, и семьи крепче.

«Ожидать значительного смягчения условий по ипотеке следует только после снижения ключевой ставки ЦБ до 13–14% годовых, которое, по среднесрочному прогнозу регулятора, может произойти в 2026 году. Это должно возродить спрос на покупку недвижимости с использованием заемных средств», - говорит менеджер продукта «Ипотека» в компании «Сравни» Екатерина Сташкова.