Новые ипотечные махинации: как банки наживаются на нуждающихся в жилье льготниках

Ставки по рыночной ипотеке еще в прошлом году улетели в космос. В результате при покупке обычной «однушки» заемщику придется в итоге отдать сумму, равную стоимости несколько таких же или чуть меньших по площади. Так, по подсчетам старшего управляющего партнера юридической компании PG Partners Петра Гусятникова, на переплату по ипотеке, которая взята в этом году, можно в среднем купить четыре однокомнатные или три двухкомнатные квартиры. Расчет эксперта таков: средняя стоимость «однушки» в Москве в 2025 году составляет 12 млн рублей. Если покупатель внесет за нее стандартные 20% первоначального взноса, то в кредит придется оформлять 9,6 млн рублей. При сроке кредита в 30 лет и ставке в 29% годовых, ежемесячный платеж составит около 230 тыс. рублей, а минимальный необходимый доход для одобрения кредита — не менее 301 тыс. рублей в месяц. А перепралатит такой заемщик за свою квартиру за весь срок кредитования 53 млн рублей. Вот и получается, что на эту сумму можно купить четыре однокомнатных или три двухкомнатных квартиры в столице.

Схожие данные приводят и другие специалисты. «Согласно нашему ипотечному калькулятору, переплата за кредит под 30% при покупке квартиры стоимостью 10 млн рублей и первом взносе 30% (3 млн рублей) за 30 лет превысит 56 миллионов, это 560% стоимости квартиры, — сообщил руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. — То есть на сумму переплаты можно купить пять таких же квартир».

Вариант «комбо»

Не удивительно, что на фоне таких, фактически заградительных, ставок по рыночному жилищному кредитованию объем рынка ипотеки в России начал существенно сокращаться. По данным, Объединенного кредитного бюро (ОКБ), в прошлом году в нашей стране было оформлено 1,15 млн ипотечных кредитов, что почти на половину (на 43%) меньше, чем в 2023 году (2,01 млн). Объем выдачи составил 4,96 трлн рублей, это на 40% уступает показателю 2023 года.

Сферу жилищного кредитования существенно поддерживают только сохранившиеся льготные программы, главная из которых — семейная ипотека под 6%. И чтобы хоть как компенсировать себе утраченные доходы, банки стали использовать желание россиян, претендующих на эту программу, в корыстных целях. Еще в 2024 году банки стали предлагать клиентам так называемую комбо-ипотеку: эта программа, как следует из названия, представляет собой комбинацию из льготного и рыночного кредита. Дело в том, что максимальная сумма кредита в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области по семейной ипотеке по ставке 6% составляет 12 млн рублей, в других регионах — до 6 млн рублей. Напомним, что средняя стоимость квартиры на первичном рынке жилья в России сегодня на 18,7% выше, чем на «вторичке», согласно данным портала cian.ru. В большинстве регионов квадратный метр в новостройках, которые как раз входят в программу льготного кредитования, обходится покупателю дороже, чем в готовых домах. В результате в мегаполисах на предлагаемую семейной ипотекой сумму можно купить либо малогабаритную «двушку» в не самой лучшей локации, либо обычную «однушку». Вряд ли такая перспектива привлекательна для семей – особенно с двумя-тремя детьми. Поэтому банки стали предлагать гражданам, имеющим право на семейную или другие виды льготных ипотек, комбинированные программы, где оставшуюся часть до покупки, скажем, трехкомнатной квартиры можно взять уже по рыночной ставке. И тут выяснилось, что хотя рыночные ставки по жилищным кредитам в среднем составляют 29-30%, банки начали задирать их вплоть до 100%.

Причем действуют они совершенно правомерно: нарушений требований регулятора здесь нет, так как ЦБ РФ еще в прошлом году отменил ограничения. Напомним, что в 2022 году в России начал действовать закон, согласно которому полная стоимость ипотечного кредита (ПСК) не может превышать среднерыночный уровень более чем на треть. Нужную цифру Банк России рассчитывал каждый квартал. Показатель включал не только проценты по займу, но и любые другие платежи, которые с ним связаны, в том числе страховку и иные дополнительные услуги. Однако в прошлом году это требование ЦБ РФ отменил, так как ключевая ставка регулятора росла быстрее, чем, согласно формуле, увеличивалась ПСК, что делало жилищное кредитование для банков невыгодным.

Регулятор пошел навстречу коммерческим банкам, однако те решили, воспользовавшись лазейкой, «ни в чем себе не отказывать», - и тут же начали и замедлять выдачу льготных кредитов, и предлагать комбо-ипотеки с переплатой в рыночной части этого продукта, доходящей до 100%. И ЦБ РФ, и Минфин выступили против таких недобросовестных практик. Банку России снова пришлось вмешиваться в происходящее. Как заявил Михаил Мамута, регулятор договорился с банками, чтобы те перестали чрезмерно завышать ставки по комбо-ипотеке. По его словам, ставки не должны превышать уровень, который устанавливает регулятор по среднерыночным значениям для ипотеки.

«Ранее закон устанавливал, что ПСК не может превышать среднерыночный уровень более чем на треть, — поясняет генеральный директор VSN Group Яна Глазунова. — Это было сделано для того, чтобы защитить заемщиков от чрезмерных финансовых нагрузок. Но в связи с резким повышением ключевой ставки и нестабильной экономической ситуацией, ЦБ РФ ввёл мораторий на это правило до 31 марта 2025 года. Это означает, что банки могли устанавливать условия, которые могут превышать указанные ограничения. В результате в некоторых банках значения доходили и до 100%».

Однако версии о том, что считать нарушениям даже у экспертов расходятся, ведь речь идет только о комбинированных программах. Любая комбо-ипотека, по сути, состоит из двух кредитов: льготного (с лимитом до 12 млн руб.) и рыночного (с лимитом до 18 млн руб.). «Вторая часть займа выдается обычно на базовых условиях, действующих в банке — сейчас это ставки порядка 28-29%, то есть завышения показателя вплоть до 100% точно не наблюдается, — полагает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов. — Однако такие числа все же могут фигурировать в расчетах. Но они указываются в полной стоимости кредита (ПСК). Данный параметр не влияет напрямую на начисление процентов. Он отражает максимальную сумму, которую может заплатить покупатель, с учетом расходов на обслуживание ипотеки, страховки и дополнительные услуги. При этом практически никто не выплачивает подобную сумму с учетом возможности рефинансирования. И стоит отметить, что ПСК всегда был намного выше рыночных ставок, хотя, конечно, прежде не достигал 100%».

Алчные до наживы

Любопытно, что завышение до 100% требований по нельготной части комбо-ипотеки — не единственный способ наживы, который используют банки в ходе жилищного кредитования. Как рассказал вице-президент Российской гильдии риелторов (РГР) Владимир Каплинский, основной вызов рынка — требования банков к застройщикам, когда при оформлении льготной ипотеки для клиента компании вынуждены платить кредитным организациям комиссии от 500 тыс. до 1,5 млн рублей. «Это до 19% от цены квартиры! — отмечает эксперт. — Это безобразные условия — они могут спровоцировать заморозку стройки. Выражение даже появилось — «банковские откаты»: не все застройщики такое выдержат. Это огромная проблема, которая будет влиять на прибыльность застройщика, которому придется экономить, «ужиматься», пересматривать свои финансовые модели, а где-то и снижать качество работ, либо перекладывать тяжесть оплаты на будущих покупателей».

Однако есть мнение, что это не способ нажиться на нуждающихся в жилье гражданах, а просто «лазейки в законах», позволяющие им так действовать. Да и проценты там не такие уж и большие. «Никаких махинаций со стороны банков нет, — утверждает Сырцов. — Есть лишь вполне прозрачные схемы, условия которых добровольно принимают все участники сделки. В частности, субсидирование кредитов с выплатой комиссии. Внедрение нового ипотечного стандарта было призвано привести к ликвидации подобных практик. Однако это все-таки не закон, и пока даже полноценно не заработали санкции ЦБ за неисполнение норм. В принципе, в этом нет чего-то страшного. Субсидирование кредитов (в том числе и застройщиками) приводит к снижению ликвидности приобретаемого актива, но зато упрощает обновление жилищных условий».

О каком субсидировании идет речь? Дело в том, что ставка по той же семейной ипотеке 6%, а ключевая ставка ЦБ РФ — 21%, и эта разница полностью субсидируется. Но рыночные ставки сегодня порядка 29%. И вот из этого разрыва государство с начала марта компенсирует банкам 3%, а ранее — только 1,5%. Соответственно, даже сегодня, около 5% стоимости кредита для банков остаются ничем не обеспечены. Что и приводит к появлению комиссий от банков, утверждают участники рынка. Но влияет это в итоге на стоимость жилья для конечного гражданина. «При оформлении льготной семейной ипотеки в определенных банках, застройщику необходимо оплатить комиссию за снижение ставки, это влечет за собой отмену или уменьшение скидки на кредит», — поясняет Яна Глазунова.

И это еще не полный список уловок, которые используются по отношении к ипотечникам. По данным Глазуновой, появились новые программы: заемщику предоставляется возможность сниженного платежа по ипотеке на период строительства объекта недвижимости. Программа без комиссии для застройщика и без наценок на объект. А сниженный платеж взимается с клиента в виде комиссии за открываемый непокрытый аккредитив в пользу застройщика. Выдача кредита по кредитному договору отложена до окончания льготного срока (от 6 до 36 месяцев).

Напомним, что и банки, и застройщики все предыдущие годы получали рекордные прибыли. Так, по итогам 2024 года российские банки второй год подряд обновили рекорд по чистой прибыли,заработав, не смотря на санкции, 3,8 трлн рублей, что на 15% больше, чем в 2023 году.

Аналогичная ситуация и в строительной отрасли. Несмотря на отмену льготной ипотеки, она также закончила год с прибылью. По данным государственного ипотечного агентства, в 2024 году выручка ведущих застройщиков Москвы, Санкт-Петербурга и других городов-миллионников составила 1,2 трлн рублей, что на 46 млрд рублей больше, чем было годом ранее.

Однако столь впечатляющие результаты никак не снижают желание и банков, и застройщиков зарабатывать на простых россиянах. Одни придумывают новые схемы по «выдаиванию» все новых миллионов у нуждающихся в жилье, другие упорно не желают снижать стоимость квадратного метра. А власти потом удивляются, почему, несмотря на поддержку демографии, ситуация с ней в стране не улучшается.