Объем недостроенного жилья в России может вырасти

Человеческая трагедия

30-летний Дмитрий И. работает в IT-сфере. Он является отцом троих детей, старший из которых ходит в школу, а остальные посещают детский сад. Жена занимается детьми и не работает. Решить квартирный вопрос с помощью ссуды для своей семьи Дмитрий задумал более трех лет назад. Выбрал в экологически чистом районе Подмосковья проект жилищной застройки, заключил договор и взял ипотеку. В начале 2022 года действовала программа льготной ипотеки, да и рыночные ставки были вполне приемлемые. Жилищный кредит в итоге был оформлен во втором госбанке страны.

Застройщика проверял и банк, и, по идее, Государственное ипотечное агентство. «У нас эскроу-счет в госкорпорации, — пояснил Дмитрий. — Оформил договор, внес первоначальный взнос 15%. Стройка началась в 2021 году, так что, когда я оформлял ипотеку, первые этажи уже были построены. Банк у меня надежный. Казалось, все проверено. Ключи от квартиры обещали дать 30 сентября 2023 года, к первому сроку сдачи. Но в реальности их ни я, ни другие дольщики, купившие квартиру в этом ЖК, не увидели». Стройка остановилась полностью летом 2023 года. С тех пор ничего не изменилось. Оказалось, что документы были оформлены неправильно.

«Сначала возникли проблемы с администрацией Ленинского городского округа, — пояснил Дмитрий. — Вдруг выяснилось, что у застройщика не оказалось части обязательных разрешений, в т.ч. разрешения на строительство котельной и канализационных сооружений. При этом банк проводил проверку, и все было нормально. Сейчас совладелец компании-застройщика Seven Suns Development находится в СИЗО. Насколько мы понимаем, есть инвестор, который готов достроить этот объект. В госкорпорации — там, где находятся наши эскроу-счета, — надеются, что ситуация разрешится сама собой».

Дмитрий вместе с другими пострадавшими уже обращался в Администрацию президента РФ, прокуратуру, к уполномоченному по правам человека, в администрацию Московской области и т.д. Однако воз и ныне там. «Мы видим, что деньги лежат на эскроу-счетах, которые должны обезопасить дольщиков, — продолжает Дмитрий. — Но выходит, что это безопасно для всех, кроме нас, дольщиков, потому что те, кто пытается расторгнуть договор, ничего не могут добиться из-за судебных разбирательств. Дольщикам не могут вернуть деньги. Куда бы мы ни обращались, все делают вид, что пытаются нам помочь, но на самом деле у нас нет никакой информации. Стройка не движется».

Сегодня Дмитрий продолжает платить ипотеку за недостроенный дом и одновременно снимает квартиру для своей семьи. Чтобы привлечь внимание к своей проблеме, дольщики даже запланировали митинг, который собираются провести 15 марта в Красногорске.

К сожалению, такие ЧП все чаще возникают и в других регионах. К примеру, во Владимирской области 600 дольщиков остались без жилья из-за срыва сдачи жилого комплекса «Поколение».

Решение на завершение

Государство пытается решить проблему недостроенного жилья. Только за 2024 год Единый реестр проблемных объектов сократился на 213 домов, до 97, в том числе из него были исключены 42 объекта на территории Москвы. Для сравнения, с 2019 года ЕРПО покинуло порядка 3,3 тыс. объектов. В прошлом году власти 24 регионов полностью исполнили обязательства перед обманутыми россиянами: были восстановлены в правах 35 тыс. граждан. «Безусловное восстановление нарушенных прав дольщиков — наша первостепенная задача, — подчеркнул на заседании 6 февраля Марат Хуснуллин. — Прошу регионы взять на особый контроль вопрос по недопущению появления новых обманутых дольщиков и недостроенных объектов».

Однако эксперты не пришли к единому мнению о том, смогут ли чиновники решить проблему недостроенного жилья в ближайшее время. «Региональные власти активно борются с незавершенными проектами: например, отказываются штрафовать застройщиков за срывы сроков, чтобы ускорить сдачу домов, — сообщил вице-президент Российской гильдии риелторов (РГР) Владимир Каплинский. — Даже если объект «завис», его передадут крупной компании, а деньги дольщиков останутся в безопасности».

Правда, такой оптимизм разделяют не все аналитики. По данным Росстата, на конец 2024 года в России числилось около 120 млн кв. м недостроенного жилья. По словам руководителя отдела продаж компании «Владис» Светланы Ункури, это примерно на 5% больше по сравнению с предыдущим годом, что указывает на тенденцию к увеличению объемов незавершенного строительства. Отмена льготной ипотеки в 2024 году привела к снижению спроса на новое жилье, поскольку условия кредитования стали непривлекательными для покупателей. Это в свою очередь замедлило темпы продаж и снизило поступление средств застройщикам, что могло привести к приостановке или замедлению строительства некоторых объектов.

Санкции также оказали негативное влияние на строительную отрасль. Ограничения на импорт строительных материалов и оборудования привели к удорожанию и дефициту некоторых позиций, что замедлило строительные процессы и увеличило себестоимость проектов.

Проблемы с мигрантами усугубили ситуацию. Ужесточение миграционной политики и отток рабочей силы из-за экономических и политических факторов привели к нехватке квалифицированных рабочих на стройках, что замедлило темпы строительства. Таким образом, совокупность этих факторов — отмена льготной ипотеки, санкции и проблемы с мигрантами — негативно повлияла на объемы недостроенного жилья в России, считает эксперт.

Тревожные прогнозы

В прошлом году основными причинами попадания объектов в ЕРПО стали нарушение сроков завершения строительства более чем на полгода, задержки в передаче объектов долевого строительства свыше шести месяцев, а также открытое конкурсное производство в соответствии с законом о банкротстве.

До 30 июня 2025 года продлен мораторий на штрафы со стороны застройщиков в случае задержек ввода дома. «Следовательно, дольщики, включая ипотечных заемщиков, не могут рассчитывать даже на неустойку», — говорит управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.

«У ряда девелоперов в регионах возникли проблемы, и до конца 2025 года объем недостроя может вырасти», — считает профессор НИУ МГСУ Кирилл Кулаков. Первые «звонки» пошли от заказчиков индивидуального жилищного строительства (ИЖС): за последний год строительство почти 30% возводимых домов заморожено, напомнил эксперт.

Решить проблему недостроя, приобретающую массовый характер, можно с помощью снижения стоимости фондирования. Но пока ключевая ставка ЦБ РФ находится на высоком уровне (21%). По мнению Светланы Ункури, если текущие тренды сохранятся, существует риск дальнейшего увеличения числа незавершенных объектов.