Московские новостройки стали менее доступными

Как рассказал управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов, в прошлом году московские застройщики и дольщики заключили 87,1 тыс. договоров участия в долевом строительстве (ДДУ), что на 25% меньше, чем в 2023 году, когда аналогичный показатель достиг 115,6 тыс. соглашений. Похожий уровень спроса был зафиксирован в 2020 году (82,8 тыс. ДДУ).

«Решающее влияние на результаты 2024 года на рынке новостроек оказало решение о прекращении программы льготной ипотеки», – подчеркнула генеральный директор компании «Ривер Парк» Лариса Швецова. С ее слов, порядка 40% сделок на рынке ранее обеспечивали доступные кредиты для всех заемщиков под 8% годовых. Теперь этот инструмент больше не работает, что и привело к снижению числа сделок и уходу части покупателей с рынка.

«Покупатели адаптируются к непростой ситуации с дорогим кредитом – они берут рассрочки, ищут более доступные помещения, активизируют попытки продать старое жилье, заключают альтернативные сделки. Все это так или иначе стимулирует продажи в сегменте новостроек, которым также существенно помогает семейная ипотека», – добавила Швецова.

Действительно, без доступной ипотеки трудно рассчитывать на рост продаж нового жилья. Банки закончили 2024 год с минусом по числу выданных ипотечных кредитов на строящееся и готовое жилье в Москве. В сумме заемщики получили 120,9 тыс. ипотек, что на 11% меньше, чем в 2023 году – тогда показатель достиг рекордных 136,2 тыс. соглашений. Помимо результатов 2023 года, число ипотечных сделок в 2024 году оказалось меньшим, чем в 2021 году, когда банки выдали 127,6 тыс. ипотек. По сравнению с прочими предыдущими годами спрос на ипотеку в Москве остается высоким.

«Объем выдачи ипотеки в 2024 году закономерно сократился, при этом рынок остается устойчив, – заметил коммерческий директор ГК «Основа» Игорь Сибренков. Покупатели, по его оценке, перестроили свои стратегии покупки, особенно это заметно в сегменте новостроек бизнес-класса, где клиенты стали чаще брать рассрочку. Сейчас на рынке много покупателей по семейной ипотеке, объемы выдачи которой сегодня также высоки. При этом рассрочка помогает избежать огромных переплат по кредиту, но в то же время снизить разовую нагрузку на семейный бюджет. «Мы полагаем, что рассрочка имеет большой потенциал для развития как отдельный продукт в рамках девелоперского бизнеса, особенно если кредитно-денежная политика ЦБ надолго останется жёсткой», – заключил застройщик.

«Несмотря на снижение числа сделок, картина по итогам 2024 года далека от апокалиптичной», – отметил Сырцов. С его слов, после отмены льготной ипотеки и быстрого роста рыночных ставок по ипотеке во втором полугодии 2024 года спрос постепенно начинает восстанавливается. Это значит, что рынок адаптируется к реалиям дорогих кредитов, покупатели и продавцы ищут новые механизмы сделок и в итоге их находят.

На рынке готового жилья (квартиры от частных владельцев и готовые новостройки от девелоперов) в 2024 году покупатели заключили 146,2 тыс. договоров купли-продажи. Это на 16% меньше, чем в 2023 году, когда продажи достигли почти 175,0 тыс. Результат 2024 года хуже, чем в 2021 году (170,9 тыс.) и 2018 году (156,4 тыс.), но лучше, чем в 2022 (132,6 тыс.). Активность покупателей готового жилья в 2024 году можно сопоставить с показателями 2020 (148,9 тыс.) и 2019 года (145,6 тыс.).

«Готовые новостройки – традиционно дефицитный продукт на первичном рынке столицы, – сообщил коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев. По его данным, по тогам 2024 года их доля в общем объеме предложения в «старой» Москве составляет 10,7% против 14,1% в декабре 2023 года. По его прогнозу, этот показатель продолжит сокращаться. В 2025 году будут вводиться в эксплуатацию в основном корпуса и башни, строительство которых стартовало в 2022 году. «А тогда темпы вывода объектов жилой недвижимости на рынок существенно замедлялись. То есть, по сути, мы ощутим эхо непростой социально-экономической обстановки трехлетней давности. Следовательно, на фоне растущего дефицита готовые новостройки будут дорожать», – заметил Голев.

Рассчитывать на то, что из-за снижения спроса цены на московские новостройки пойдут вниз, не приходится. Это красноречиво показал декабрь 2024 года, который стал рекордным по числу сделок на рынке готового жилья. В этом месяце Росреестр Москвы зарегистрировал 17,3 тыс. сделок купли-продажи, что на 16% больше, чем в декабре 2023 года. Большинство сделок приходилось на дорогие сегменты первичного рынка. То есть, несмотря на общее снижение спроса, на московском первичном рынке жилья наметился восстановительный тренд.

«Однако излишний оптимизм пока также был бы преждевременным настроением на рынке. Необходимо понять, какие меры поддержки спроса государство может сейчас себе позволить», – отметил Руслан Сырцов. Он полагает, что именно решения властей в области возможной адресной поддержки покупателей, расширение действующих программ определят развитие рынка в 2025 году. «Возможное расширение программы семейной ипотеки на вторичный рынок может существенно улучшить ситуацию со спросом на новостройки в наступившем году за счет увеличения числа альтернативных сделок», – заключила Швецова.