Частные инвесторы зашли в промышленные парки

Интерес девелоперов и инвесторов к объектам складской недвижимости проснулся во время пандемии, когда начался бум онлайн-ретейла и заметно изменились цепочки поставок товаров. Очень скоро в складском сегменте обозначился новый фаворит девелоперов — формат light industrial (в одном блоке индустриального парка одновременно размещаются легкие производства, склад для хранения продукции, шоурум и офис.—).

Как рассказал генеральный директор Skladman USG Александр Хомич, устойчивый спрос на light industrial возник после введения санкций против России, после того как стало понятно, что страна должна налаживать самостоятельное производство в рамках импортозамещения. В прошлом году, с его слов, добавился дополнительный фактор, связанный с высокой ключевой ставкой ЦБ.

Кроме того, спрос на объекты light industrial стимулировала программа комплексного развития территорий, которая вынуждала промышленные компании уезжать из устаревших промышленных зон, а также недавно запущенная программа льготной промышленной ипотеки. Напомним, она позволяет предприятиям получать кредиты на покупку промышленной недвижимости по льготной ставке от 3% до 5% сроком на семь лет, лимит суммы — 500 тыс. руб.

В результате, как сообщил руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CORE.XP Антон Алябьев, по итогам 2024 года национальный рынок light industrial пополнился 345 тыс. кв. м, что больше суммарного объема последних трех лет (329 тыс. кв. м).

Рекордный прирост предложения, по мнению экспертов, состоялся благодаря увеличению спроса на фоне нехватки качественных складских площадей для малого и среднего бизнеса — целевой аудитории light industrial, а также активному развитию онлайн-торговли.

По оценкам консультантов, сейчас на этапе строительства находится более 600 тыс. кв. м, заявленных к вводу в 2024–2025 годах, еще более 2,5 млн кв. м на стадии планирования к реализации. Общий объем неудовлетворенного спроса исчисляется несколькими миллионами квадратных метров.

Отметим, что в нашей стране новый формат складов прижился преимущественно в Москве и Подмосковье. По мнению руководителя департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгения Бумагина, в конце минувшего декабря арендные ставки перестали быть доступными для большинства арендаторов: с начала 2024 года в Московском регионе средневзвешенная ставка аренды на объекты формата light industrial класса А выросла на 46%, до 14,6 тыс. руб. за 1 кв. м в год без учета НДС, операционных расходов и коммунальных платежей. Для сравнения, средневзвешенная ставка аренды на существующие сухие bigbox-склады класса А по итогам 2024 года увеличилась на 38%, до 12 тыс. руб. за 1 кв. м. Таким образом, разрыв между ставками аренды двух форматов достиг 22%.

Сейчас, по словам Хомича, чаще других в Московском регионе арендуют качественные объекты light industrial производственные компании и производственно-сервисные организации.

На огромный объем неудовлетворенного спроса и дефицит качественного предложения в данном сегменте обратили внимание крупные российские инвестиционные компании. Некоторые из них уже предложили частным инвесторам ЗПИФ, ориентированные на доход в 30% в секторе light industrial . Как пояснил Хомич, основная идея таких фондов — зайти в актив на ранней стадии и выйти из него после ввода в эксплуатацию и реализации объекта на рынке. Пока таких ЗПИФ немного. «При выборе фонда нужно смотреть, к какой структуре он относится. Желательно, чтобы за таким фондом стоял крупный надежный банк», — говорит эксперт.

Формат light industrial интересен частным инвесторам, уверены консультанты. Во-первых, их привлекает недорогой входной билет в такие ЗПИФ, короткий срок окупаемости, поскольку стоимость таких активов стабильно растет. За время строительства такие объекты могут подорожать до 40%. С точки зрения экономической эффективности light industrial выглядит более интересным, чем новостройки, в том числе из-за наличия платежеспособного спроса. К тому же в секторе отсутствуют спекулянты, которые обычно создают волну увеличения цен. Поэтому ЗПИФы, ориентированные на light industrial, отлично подходят для граждан, которые рассчитывают на долгосрочные инвестиции с целью сохранения капитала и получения стабильного арендного дохода.

По мнению Хомича, арендные ставки на light industrial в 2025 году продолжат расти: спрос достаточно высок, но все осложняется высокой ключевой ставкой ЦБ и сложностью с финансированием. В наступившем году в Московском регионе интерес застройщиков к объектам light industrial, по его мнению, будет также стимулировать система льгот, которые они смогут получить по программе создания мест приложения труда (МПТ).

Антон Алябьев также ожидает в 2025 году увеличения интереса к сегменту light industrial, который востребован как среди розничных инвестиций, так и среди крупных институциональных игроков. По его прогнозу, в этот сектор рынка девелопмента придут новые игроки. Падение продаж новостроек, вызванное отменой льготной ипотеки и высокой ключевой ставкой ЦБ, подталкивает застройщиков жилья диверсифицировать свой бизнес. Некоторые участники стройрынка решили попробовать силы в складском сегменте, где наблюдается высокий спрос и дефицит предложения. Кроме того, наверняка вырастет предложение данного формата за пределами Московского макрорегиона. «Такие проекты уже успешно реализуются в ряде регионов», — добавил аналитик.

Перспективная ниша имеет хороший потенциал, уверены эксперты. Сегодня в структуре российского складского девелопмента доля формата light industrial приближается к отметке 30%. В Германии, для сравнения, она составляет 55%. А как известно, на любом растущем рынке гораздо ниже риски и больше шансов заработать.