Льготной ипотеке ищут замену: появятся четыре новые адресные программы

Как пояснил депутат, новинки, с одной стороны, упростят приобретение жилья для граждан, а с другой — позволят государству нарастить свои возможности и ресурсы в критически важных сферах. Депутаты не намерены откладывать полезные инициативы в долгий ящик. Обсуждение нововведений начнется в осеннюю сессию.

«Пока не известны точные параметры этих программ. Поэтому сложно оценить степень их влияния на экономику», — сообщила аналитик «Цифра брокер» Наталия Пырьева. Но уже сейчас, по ее мнению, понятно, что адресные программы поддержат строительный сектор и снизят миграционные потоки в города-миллионники. Ведь молодежь будет покупать квартиры и создавать семьи в своих регионах. «Эти программы не будут массовыми, поэтому они не разгонят цены, не повысят риски для населения и банковского сектора», — добавила аналитик.

Не все эксперты разделяют подобный оптимизм. Руководитель АЦ «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко негативно оценил запланированные инициативы ГД: «Практика однозначно показала, что все льготные программы не повышают доступность жилья, а только снижают ее, способствуя лишь надуванию пузырей и превращению наших налогов в сверхприбыль застройщиков, банков и квартирных инвесторов». Он напомнил, что во времена широкого распространения безадресной госпрограммы льготной ипотеки квартиры за последние четыре года подорожали в два раза. И жилье доступнее не стало. На рынке увеличилось число микроквартир, которые с учетом всех лимитов «проходили» под бюджет льготной ипотеки.

«Плюс образовался ценовой разрыв между первичным рынком и вторичным, где льгот нет: строящиеся квартиры сегодня стоят до 30% дороже, чем сопоставимые по качеству готовые объекты в том же районе», — подчеркнул Репченко. А это, по его мнению, создает риски для национальной банковской системы: в случае финансовых проблем у заемщика банки смогут реализовать эти залоговые объекты на вторичке, где цены ниже, только себе в убыток. В банковских балансах образуется «дыра», что может привести к банковскому кризису в стране. Чтобы решить все эти вопросы, власти и ограничили действие льготных госпрограмм, — напомнил эксперт.

Как отметил начальник аналитического управления банка БКФ Максим Осадчий, завершение программы льготной ипотеки уже привело к резкому сокращению объема выдач ипотеки. В информационно-аналитическом материале ЦБ «О развитии банковского сектора РФ в июле 2024 г.» говорится: «Объемы выдач (в июле) ожидаемо сократились более чем в два раза, до 356 млрд с 788 млрд руб. в июне... Выдачи ипотеки с господдержкой сократились почти в четыре раза (до 179 млрд с 679 млрд руб. в июне)».

На рынке жилья наметился разворот: индекс московской недвижимости снизился с исторического максимума 304,0 тыс. руб. за 1 кв.м, достигнутого 17 июля, до 294,1 тыс. руб. за 1 кв.м. на 28 августа. Понятно, что окрепнув на столичном рынке (крупнейшем локальном и высоколиквидном), этот тренд будет «дрейфовать» в другие регионы.

— Бенефициары льготной ипотеки — крупнейшие банки и застройщики — всполошились, — подчеркнул Осадчий. — И теперь они делают все возможное для того, чтобы компенсировать завершенную программу льготной ипотеки другими программами. Учтено то обстоятельство, что программа льготной ипотеки была не специализированной: теперь предлагаются только специализированные программы. Понятно, что расходы государства на субсидирование новых программ, если они будут приняты, окажутся из-за растущего дефицита бюджета значительно меньше, чем расходы по программе льготной ипотеки. Возможно, будет учтен и опыт ИТ-ипотеки. Так, кредит по программе ИТ-ипотеки может получить любой сотрудник ИТ-компании, входящей в список аккредитованных компаний, не обязательно программист. Например, дизайнер или копирайтер. Спрашивается, какой прок государству от таких расходов на ИТ-ипотеку?

«Государство, банковский сектор и строители заинтересованы в поиске оптимальных вариантов сделать покупку нового жилья доступным для жителей», — отметил директор по развитию компании «Астерра» Константин Злобин. На практике, по его оценке, ситуация складывается менее позитивно: благосостояние людей, а с ним и возможность приобрести новое качественное жилье растет намного медленнее, чем стоимость недвижимости.

Как полагает Злобин, в текущей ситуации есть несколько вариантов поддержать доступность жилья в РФ. Например, с помощью т.н. совместной ипотеки. В отличие от обычного жилищного кредитования здесь возможность приобрести квартиру или дом получают не супруги, а друзья, родственники, коллеги или соседи. Соответственно, возможности группы шире, так что и вариантов покупки у них больше. Плюс платеж может делиться между заемщиками, в зависимости от их доли.

Снизить остроту проблемы, по мнению Злобина, поможет и возведение социального жилья. Особенно перспективно строительство модульных домов или зданий из домокомплектов. Данные технологии, позволяющие строить недорого и быстро, уже доказали эффективность во многих странах, в т.ч. и в России. Кроме этого, целесообразно использовать опыт некоторых штатов США, где действует принцип ограничения стоимости перепродажи недвижимости, купленной на первичном рынке. В результате, возможности для спекуляций при выходе квартиры или дома на «вторичку» значительно сужаются.

«Только снижение цен делает жилье более доступным», — уверен Репченко. По его мнению, чтобы ценовой пузырь на рынке жилья сдулся, государству не нужно ничего делать в части поддержки спроса, рынок все отрегулирует сам. «Недостаточные объемы продаж на фоне дорогой ипотеки и завышенных ценников заставят и застройщиков, и продавцов-частников пойти навстречу покупателям и пересмотреть стоимость квартир. А вообще, лучший способ сдерживания цен — это увеличивать объем предложения», — заключил аналитик.