1 июля завершилась госпрограмма льготной ипотеки: эксперты дали неутешительный прогноз

Как сообщила руководитель отдела ипотечного кредитования ГК «Гранель» Татьяна Боева, в июне в структуре продаж общая доля льготной и семейной ипотеки достигла 80%. С ее слов, застройщики заблаговременно подготовились к возможному снижению продаж. В частности, для поддержания спроса разработаны спецакции и скидки, готовятся совместные коллаборации с банками. Особенно это касается набирающей популярность траншевой ипотеки (до сдачи дома в эксплуатацию проценты начисляются лишь на первый транш, а не на всю сумму кредита. —) и банковских программ, когда средства на счет эскроу поступают не в момент оформления ипотеки, а за день до сдачи дома в эксплуатацию, что позволяет банку предоставить заемщику скидку. Кроме этого, ряд крупных строительных компаний, в т.ч. и «Гранель», готовы и на короткие сроки (до 1 года), и на 5 лет частично субсидировать вместо государства ипотечные ставки до уровня 8% или предоставить покупателям новых квартир программы рассрочки.

«С 1 июля объём выданных ипотечных кредитов снизится», — отметила заместитель директора департамента региональной сети «Росбанк Дом» Александра Оболенская. Но банкиры сохраняют оптимизм, поскольку уже точно ясно, что принято решение сохранить дальневосточную, арктическую и семейную ипотеку. Последняя, на ее взгляд, в обновленном виде имеет отличные шансы стать новым фаворитом ипотечного рынка. Часть спроса в сегменте новостроек, по мнению Оболенской, может переместиться на рынок ИЖС, где стоимость 1 кв. м жилья существенно дешевле. На загородном рынке жилья семейная ипотека также популярна.

Руководитель АЦ «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко считает, что «танцы с бубнами» закончились. Но после 1 июля, по его мнению, влиятельные лоббисты стройиндустрии, скорее всего, придумают новые программы. К примеру, для молодежи, учителей или врачей. Он считает, что льготная ипотека подсадила стройрынок на «тяжелый наркотик», без которого и застройщикам, и банкирам будет тяжело: «Разве рынок здоров, когда он «сидит на льготной игле», когда 80-90% сделок по покупке жилья проходит исключительно благодаря льготным программам?».

По мнению независимого аналитика, льготная ипотека не решила главную цель — она не сделала жилье более доступным для рядовых граждан. Благодаря щедрому дождю безадресных субсидий средние цены на новостройки за последние три года выросли в два раза. Это в несколько раз выше официальной инфляции Росстата.

Помимо взлета цен завершившаяся программа исказила структуру предложения. Если раньше, начиная с советских времен, застройщики проектировали в ЖК 1/3 «однушек», 1/3 «двушек» и 1/3 «трёшек» и многокомнатных квартир, то сейчас больше половины предложения приходится на студии и «однушки». А с учетом т.н. «евро-двушек», которые представляют собой «однушки» с большой кухней, эта доля выросла до 70%. «По факту люди покупают гостиничные номера, не пригодные для семейного проживания, — подчеркнул эксперт. — Многие крупные проекты состоят из 10-12 корпусов по 45 этажей. На каждом этаже не по 4 или 6 квартир, как в советских домах, а целые коридоры со студиями и «однушками». Как мне кажется, мы строим гетто-общаги, а не жилье для молодых семей».

По его мнению, льготная программа исказила и структуру спроса: новые квартиры покупают не те, кому они действительно нужны, а зачастую частные инвесторы, «желающие монетизировать халяву от государства».

«Основная проблема рынка жилья — это неадекватно завышенные цены», — заявил Репченко. По его оценке, на себестоимость стройки негативно влияют ряд факторов. Главная проблема — совершенно непрозрачный рынок земельных участков. Россия обладает огромной территорией, но застройщики зачастую вынуждены покупать в городах площадки по заоблачным ценам у различных персонажей, которые стали владельцами участков в лихие 90-е годы и не самым законным образом.

Во-вторых, на себестоимость «давит» постоянно дорожающее подключение к инженерным сетям естественных монополий. Третья проблема — дефицит недорогих, но качественных стройматериалов. Хотя бетон, металл, кирпич, камень, песок производятся или добываются внутри страны. Еще один больной вопрос — дефицит рабочей силы. «Первые три проблемы можно решить при наличии политической воли у государства. Тогда застройщики смогут снизить затраты и цены на жилье», — уверен аналитик.

Как полагает Татьяна Боева, после 1 июля, когда завершится льготная ипотека, ожидать снижения цен на новостройки не стоит. Объективных предпосылок на первичном рынке для этого нет. С этим выводом согласна и Александра Оболенская.

Прогноз разделяет и Репченко. Но только на коротком горизонте. Он считает, что за время действия льготных программ застройщики продали значительные объёмы и создали для себя хороший задел на будущее. Поэтому у них нет острой необходимости устраивать сейчас распродажи. Но в конце года, когда объёмы продаж упадут, некоторые строительные компании для стимулирования спроса могут начать сезон скидок. Правда, не на весь объем предложения, а на менее ликвидные квартиры. Скорее всего, вернутся и спецакции, когда застройщик не снижает цены на новостройки, но предлагает в подарок покупателю кладовку, машино-место в подземной парковке или ремонт в квартире.

В долгосрочной перспективе, полагает эксперт, многое будет зависеть от денежно-кредитной политики ЦБ. Если его ключевая ставка будет оставаться на высоком уровне несколько лет подряд, то на рынке жилья произойдут структурные сдвиги. Сначала тренд на снижение цен почувствуют участники вторичного рынка. Обычно во время «схлопывания» ценового пузыря «вторичка» дешевеет на 1% в месяц. Доходы владельцев жилья от аренды будут снижаться, а привлекательность рублевых депозитов, напротив, повышаться. Поэтому часть собственников жилья станут состоятельными вкладчиками.

Затем негативная тенденция «перекочует» на первичный рынок. «Как и в кризис 2008-2009 гг., перед многими застройщиками новостроек встанет вопрос — или переходить под контроль банков, или делать «мини-взрыв». Как, например, это сделала в 2009 г. «Ведис групп», снизив вдвое цены для крупного столичного микрорайона в Марфино (при средней рыночной цене около 110 тыс. руб. за 1 кв. м застройщик моментально распродал квартиры по цене 68 тыс. руб. за 1 «квадрат». – «МК»). «Я не говорю, что этот сценарий непременно произойдет, но он возможен. Особенно, если ключевая ставка Центробанка будет находиться высоком уровне продолжительное время», — заключил Репченко.