Прощание с дешевой ипотекой: получить жилищную ссуду станет сложнее

Банк России видит признаки перегрева на рынке ипотеки: она растет очень высокими темпами, а качество кредитов снижается. Об этом на банковском форуме в Сочи заявила его глава Эльвира Набиуллина. По ее мнению, для россиян важна не доступность ипотеки, а доступность жилья. «Нас также беспокоит отрыв цен жилья первичного рынка от вторичного рынка, он, к сожалению, сохраняется», — отметила глава ЦБ. Ранее в Банке России обратили внимание на увеличение в РФ доли заемщиков, которые тратят на обслуживание ипотечных кредитов более половины своих доходов.

По оценке аналитика Frank RG Ольги Филипповой, в августе 2023 года зафиксирован абсолютный рекорд по выдаче ипотечных кредитов — 860 млрд руб., из которых 58% пришлось на льготную ипотеку. «В сентябре, по предварительной оценке, выдачи за месяц превысят 1 трлн руб. Это очередная рекордная цифра, подобный объем выдач рынок ипотеки демонстрировал, например, за весь 2012 год, — отметила Филиппова. — В условиях роста ставок по рыночным программам люди брали ипотеку, пытаясь успеть оформить ее по старым ставкам или по льготным государственным программам, опасаясь за их доступность в будущем. Можно сказать, что страх стал драйвером роста».

Чтобы «остудить» ипотечный рынок, регулятор с 1 октября 2023 года повысил надбавки к коэффициентам риска по жилищным кредитам. Больше всего надбавки вырастут по займам с низким первоначальным взносом и для закредитованных заемщиков при покупке недвижимости по договору долевого участия. Как отметила «МК» аналитик АЦ Банки.ру Инна Солдатенкова, фактически с октября ипотека станет недоступной или существенно подорожает для заемщиков с низким первоначальным взносом (до 20%) и с высоким показателем долговой нагрузки (более 80%). По кредитам на новостройки ограничения, с ее слов, затронут заемщиков с первоначальным взносом до 30% и показателем долговой нагрузки более 70%. По кредитам на готовое жилье — клиентов с первоначальным взносом до 20% и показателем долговой нагрузки более 50%.

Как отметила главный аналитик Совкомбанка Наталья Ващелюк, максимальные надбавки будут установлены для кредитов на первичном рынке с первоначальным взносом менее 10%, но они и раньше были мало распространены на рынке. Более значимым, вероятно, окажется ужесточение регулирования для ипотечных кредитов с первоначальным взносом от 15 до 30%. Напомним, в рамках госпрограмм первоначальный взнос в сентябре был повышен с 15 до 20%, поэтому обсуждение коэффициентов риска в этом сегменте уже неактуально. В сегменте с первоначальным взносом от 20 до 30% коэффициенты риска вырастут для заемщиков с долговой нагрузкой выше 50%, что уже может серьезно повлиять на ипотечное кредитование. «Банки, вероятно, будут стремиться привлечь клиентов, которых не затронуло повышение коэффициентов рисков (с первоначальным взносом более 30% и долговой нагрузкой менее 70%). Покупатели, скорее всего, будут вынуждены или откладывать покупку, или выбирать более дешевые объекты недвижимости», — добавила Ващелюк.

Новый пакет ограничений на коммерческую ипотеку совпал с «пробуксовкой» льготной ипотеки. Некоторые госпрограммы, как например, сельская ипотека приостановлены. В октябре закончатся лимиты по льготной ипотеке, хотя сама госпрограмма завершается 1 июля 2024 года.

Как стало известно «МК», в конце прошлой неделе оператор льготных ипотечных программ распределил среди банков дополнительно выделенный лимит кредитования на сумму 1,9 трлн руб. Общий лимит по «Льготной ипотеке» со ставкой до 8% вырос с 4,5 трлн до 5 трлн руб., по «Семейной ипотеке» со ставкой до 6% — с 3,1 трлн до 3,4 трлн руб., по «Дальневосточной ипотеке» под 2% — с 450 млрд до 1,3 трлн руб., по ИТ-ипотеке (до 5%) — с 240 млрд до 500 млрд руб. Больше всего денег для выдачи льготных жилых займов получили крупнейшие игроки, но в программу впервые зашли и новые банки.

Как полагает Инна Солдатенкова, Правительство РФ, выделив дополнительные лимиты на обслуживание госпрограммы, откажется от ее пролонгации после 1 июля 2024 года, перейдя к адресной государственной поддержке отрасли. В случае дальнейшего ужесточения денежно-кредитной политики и повышения ключевой ставки, вероятность которого есть, возможно повышение максимальной процентной ставки по этой программе.

Отметим, что ужесточения условий на получение ипотеки происходят на фоне роста ставок. После сентябрьского повышения ключевой ставки ЦБ ряд крупных игроков уже повысили и продолжают повышать ставки по рыночной ипотеке. В среднем размер повышения составляет до 1–1,5 процентных пункта. Соответственно, можно ожидать увеличения ставок оставшимися игроками.

По прогнозу Солдатенковой, до середины октября возможен рост ставок на величину до 2 процентных пунктов: «В результате, при таком уровне ключевой ставки и учитывая переход ЦБ к политике «дорогих денег», средняя ставка по рыночной ипотеке для клиентов «с открытого рынка» может превысить 17–18% годовых».

Наталья Ващелюк ожидает, что в конце декабря Банк России повысит ключевую ставку до 14% и сохранит сигнал о возможности ее дальнейшего повышения. «Процентные ставки по рыночным ипотечным программам могут вырасти еще на 1–2 п.п. до конца года и приблизиться к 16%», — заключила аналитик.

Очевидно, что такие дорогие жилищные займы подавляющему большинству россиян не по карману. Покупать дорогие квартиры по дорогой же коммерческой ипотеке смогут только состоятельные люди. Но они в инвестиционных целях сегодня предпочитают брать «халявные» льготные жилищные кредиты. Которые вообще-то предназначены для бедных граждан, желающих улучшить свои жилищные условия. Таким образом, сегмент коммерческой ипотеки ждет резкое торможение.