Пенсионерки продают квартиры и возвращают их через суд: появилась массовая схема мошенничества

До Верховного суда история Ларисы Долиной пока ещё не дошла, поэтому в ней сложно поставить окончательную точку.

Можно сказать одно, сегодня количество подобных сомнительных продаж жилья по всей стране исчисляется уже сотнями. Продавцы-пенсионерки избавляются от своих квадратных метров, а потом утверждают, что были «не в себе» и их убедили совершить эту сделку преступники, а денег у них тоже уже нет — отдали аферистам..

Чаще всего крайними остаются добросовестные покупатели, потому что суды обычно становятся на сторону несчастных бабушек, которые лишились единственного жилья.

«Продавец введен в заблуждение, он не имел намерение на отчуждение квартиры, он в этом не виноват, его так же обманули», — считает Алина Правоторина-Степанова, эксперт в сфере недвижимости.

Но всегда ли бывает именно так?

Эксперты по недвижимости уверены, что данная тенденция обрушивает рынок вторички. Риелторы уже сейчас советуют не рассматривать квартиры, которые выставляют на продажу возрастные собственники. Даже если те на первый взгляд кажутся абсолютно вменяемыми, а прежняя история квартиры выглядит прозрачной.

Возвращать уже нечего

Две ульяновские семьи стали жертвами одной пенсионерки, бывшей учительницы, которая вдруг решила продать свою квартиру. Освобождать квадратные метры бабушка даже не собиралась. Почти сразу после сделки она заявила, что находилась под влиянием украинских мошенников, которым и передала все деньги, вырученные от продажи недвижимости. А значит, покупателям возвращать уже нечего. Суд встал на сторону пенсионерки.

Беременная москвичка год не могла попасть в законно купленную квартиру из-за того, что в ней забаррикадировалась бывшая хозяйка.

Старушка продавала квартиру за 9 миллионов рублей, так что покупательнице пришлось влезать в долги. Но молодая женщина подошла к вопросу серьёзно и устроила пенсионерке тотальную проверку с участием психиатра и нарколога.

Та отлично прошла медосвидетельствование, сделку заверили через нотариуса. Однако впоследствии бабуля неожиданно отказалась съезжать — её пришлось выселять с помощью судебных приставов.

Спустя полгода бабушка обратилась в суд с требованием признать сделку недействительной. Она утверждает, что продала квартиру под давлением мошенников и отдала все деньги им.

В Хабаровске суд постановил аннулировать сделку купли-продажи квартиры, которую ещё одна пенсионерка также оформила «под влиянием преступников».

Экспертиза подтвердила, что, несмотря на почтенной возраст, продавец осознавала свои действия, однако суд всё равно решил вернуть квартиру ей.

В итоге покупательница осталась без жилья, без трёх миллионов и с тремя крупными кредитами.

Семью, честно купившую квартиру в Люберцах в ипотеку у обманутой пенсионерки, выселили на улицу. До этого пожилую женщину обрабатывали несколько месяцев. В конце концов пенсионерка абсолютно уверилась, что за ее квартирой охотятся «черные риелторы», и единственный способ сохранить жилплощадь – неукоснительно следовать всем инструкциям звонящим ей «сотрудникам прокуратуры».

Спасти квартиру предложили через… фиктивную продажу. Пенсионерка выставила объявление весной 2025 года. В конце июня квартира была реализована за 5 миллионов рублей, а деньги отданы левому курьеру.

Сейчас жертва мошенников временно проживает у своей племянницы и судится с добросовестными покупателями. Вот лишь несколько из многочисленных жилищных трагедий, что творятся сегодня на рынке недвижимости России.

Это действительно трагедии, так как честные покупатели остаются с огромными долгами, невыплаченной ипотекой и судебными исками. А продавцы на голубом глазу заявляют, что не ведали, что творили — поди проверь. Не работает даже наличие полного медосвидетельствования у психиатра.

И если после первых случаев пострадавших от мошенников бабушек было реально жалко, то сейчас уже многие эксперты утверждают, что мы можем иметь дело с новой схемой обмана.

Когда отвечать за чужую глупость или наивность приходится совершенно посторонним людям, которые просто хотели купить квартиру.

Да, в жизни бывает всякое. И, наверное, идеальным решением, если таковое вообще может быть в данной ситуации, была бы двусторонняя реституция, при которой все возвращается на круги своя: бабушкам их квартиры, честным покупателям — деньги.

Но то-то и оно, что в большинстве случаев это невозможно. Денег нет. А покидать свое единственное жилье пенсионерки не хотят и подают на банкротство.

Хотела, чтобы все было 100% прозрачно

«Я сделала все, чтобы обезопасить себя. Банк проверил и одобрил ипотеку на данную квартиру. У моего продавца на руках была справка-медосвидетельствование от врача-психиатра и нарколога — но это не помешало ей обмануть меня», — рассказывает москвичка Нино Ц., которая борется за возвращение своей купленной квартиры вот уже четвертый год.

История Нино несколько отличается от остальных, так как продавец ее квартиры 64-летняя Наталья И. в день передачи ключей подожгла коктейлем Молотова один из московских военкоматов. Никто не пострадал. Но против женщины было возбуждено уголовное дело за хулиганство.

Пенсионерку задержали и отправили под домашний арест. Который та отбывала в уже проданной недвижимости. На все попытки новой хозяйки въехать, предыдущая владелица вызывала полицию и заявляла, что та ей угрожает.

Двушка без ремонта на Бабушкинской — 43,5 квадратов. «Говоря откровенно, это была не лучшая из квартир, которые я посмотрела. Но меня устроила именно 100% прозрачность ее истории, что была одна собственница, которая владела квартирой после смерти родителей много лет», — рассказывает покупательница.

Цена у выбранного жилья в 2022 году была вполне рыночная — 9 с половиной миллионов рублей. Скидка составила 300 тысяч.

На личном просмотре, как утверждает Нино, она и её семья убедились — несмотря на то что хозяйка тоже была в возрасте, та выглядела как совершенно адекватный человек, преподавала информатику в школе.

«Она показала всё «от» и «до», вплоть до того, какие стены несущие, какие нет, что она заберет из мебели, а что оставит, детально объяснила, по какой причине продает. Якобы она увольняется, сказала, что нашла дом за городом рядом со своими родственниками и переезжает туда. Меня и мою семью ничего не насторожило, так как все документы у нее были в полном порядке, и она очень спокойно и логично все объяснила», — продолжает моя собеседница.

Одобрил сделку и банк, предоставивший ипотеку. Впоследствии здесь сообщили, что сделали все возможное, чтобы обезопасить сделку и минимизировать риски. Продавец предоставила собственноручно написанную расписку, что не имеет претензий к покупателю и снялась с регистрационного учета.

В результате вот уже три года суды рассматривают два уголовных и одно гражданское дело. Уголовные дела расследовались в отношении мошенников, завладевших деньгами пенсионерки, и в отношении нее самой: за поджог военкомата. Уже пойманы и осуждены курьеры, помогавшие преступникам забрать у пенсионерки в общей сложности 11 960 000 рублей – 9 200 000 за квартиру плюс личные средства. По приговору с обоих постановили взыскать 24 миллиона рублей в пользу Натальи И. Ей же, получается, осталась и проданная квартира.

Хотя сперва в мае 2024 года Бабушкинский районный суд города Москвы принял решение в пользу покупательницы и постановил, что пенсионерку необходимо выселить и признать сделку действительной.

Но уже в 2025 году суд апелляционной инстанции применил последствия недействительности ничтожной сделки (так называемую виндикацию), руководствуясь п. 1 ст. 302 ГК РФ, указав, что имущество выбыло из владения собственника помимо ее воли, признал договор недействительным и прекратил право собственности новой хозяйки.

Наталья И. признала себя банкротом. И снова прописалась в свою квартиру. Нино осталась должна миллионы банку, хотя и надеется, что рано или поздно правосудие восторжествует, молодая женщина продолжает отстаивать свои права в суде.

Старушки-разбойницы

Именно потому, что эта «черная схема» становится массовой, а не единичной, эксперты опасаются того, что это действительно может превратиться в новую форму обмана.

Что мешает тем же бабушкам сочинять сказки о том, как их вели украинские «спецслужбы»? Тем более если они будут знать, что квартиры в любом случае вернутся им.

Насколько люди в возрасте вообще не соображают, что творят?

Была история, когда старушка, прежде чем продать жилье и перевести деньги аферистам, успела переоформить дачу на родную внучку и не отдала ее никаким мошенникам. Следовательно, она предчувствовала, что ее могут обмануть?

А ещё была ситуация, когда риэлтор своевременно понял, что продавец ведет себя странно и обратился в правоохранительные органы. Бабушку допросили. Та на голубом глазу сообщила, что все в порядке и квартиру она продает в здравом уме и твердой памяти. Имеет право. А после получения денег тут же… сняла их и все равно отдала присланным курьерам. И что тут будешь делать? Кто здесь виноват?

Но если пожилые продавцы будут знать, что суд в любом случае станет на их сторону, не захочется ли им извлечь выгоду из этого положения?

Все-таки странная ситуация получается. Старушки подают объявления, участвуют в переговорах, участвуют в сделках, подписывают все положенные документы, получают денежные средства и тут же их отдают непонятно кому.

Эти события происходят не за один день, и на каждом из этих этапов присутствует уйма народа: покупатели, врачи-психиатры, сотрудники банков, нотариусы. И никто не замечает странностей в поведении продавцов, например, что те перепуганы или постоянно говорят по мобильному. Как обычно происходит с жертвами телефонных мошенничеств. Неужели все потерпевшие такие отличные актеры? Или дело в чем-то другом?

Помимо этого, не получается ли так, что если бабушка не собирается в итоге покидать свою квартиру, следовательно, она также совершает мошеннические действия в отношении честных приобретателей недвижимости?

«Понимаете, мы здесь имеем дело с юридическим казусом, — комментирует Алина Правоторина-Степанова, эксперт в сфере недвижимости. — Дело в том, что, как известно, добросовестный приобретатель — это человек, который приобрел имущество у лица, не имевшего права его отчуждать. То есть для того, чтобы покупатель был признан добросовестным, он должен купить квартиру у ненадлежащего продавца. Например, у мошенника, или если в истории квартиры имелись поддельные документы.

Да, человек отдал деньги, но он не является добросовестным покупателем, так как купил квартиру у настоящего продавца. Все эти старушки имеют право продавать свои квартиры!

Их вменяемость в этом случае вообще не ставится под сомнение. Человек невменяемый и человек, введенный в заблуждение, — это две совершенно разные категории. Любой здоровый человек может быть введен в заблуждение преступниками. И тут в действие вступает статья 178 Гражданского кодекса Российской Федерации «Недействительность сделки, совершённой под влиянием существенного заблуждения» вкупе со статьей 179 «Недействительность сделки, совершённой под влиянием обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств». Подобная сделка действительно может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего».

Странно, ведь никто не освобождает от уголовной ответственности человека только на том основании, что тот совершил преступление (например, поджог военкомат) под влиянием мошенников. Но при фальшивой продаже квартиры, получается, этот аргумент срабатывает и служит основанием для расторжения сделки.

И как поступать в этом случае? Запретить сделки с недвижимостью всем, кому за 65+? Так это нарушает Конституцию.

Пока что в Госдуме готовят проект закона для борьбы с жилищным мошенничеством, который предполагает введение периода охлаждения при сделках с квадратными метрами.

Деньги по ним будут находиться в банке какой-то срок без движения — например, неделю. Хотя лучше бы и месяц. За это время покупатель квартиры должен будет удостовериться в полной адекватности продавца и получить все необходимые подтверждения и документы.

Как известно, мошенники стремятся как можно быстрее «завербовать» пенсионеров на свою сторону, не дать им обдумать то, что происходит, не позволить связаться с родственниками.

Все это делается для того, чтобы провернуть сделку как можно скорее. Если подобный период охлаждения будет введен, то, возможно, преступникам станет тяжелее работать со своими жертвами. Хотя, понятно, что они не откажутся от этого лакомого куска и будут просто совершенствовать новые способы обмана.