Вклады или квартира: эксперты подсчитали, сколько россиянин может заработать за год

Аналитики оценили потенциал доходности инвестиций в малоэтажную недвижимость бизнес-класса на примере покупки объекта, расположенного на популярном у москвичей направлении - Новой Риге.

По данным RS Group, при покупке жилья в рассрочку или с использованием семейной ипотеки доход инвестора может превысить 58%, или 85% годовых соответственно. Эксперты прогнозируют, что уже к 2027–2028 году цена на небольшую двухкомнатную квартиру площадью, например, 43 квадратных метра вырастет до 420–450 тысяч рублей за квадратный метр.

Специалисты обычно рассчитывают доходность от инвестиций в недвижимость по внутренней норме доходности (IRR) - это показатель, необходимый для финансового анализа и позволяющий оценить привлекательность инвестиционного проекта. Он представляет собой наименьшую процентную ставку, при которой суммарные доходы от инвестиционного проекта полностью компенсируют все понесённые затраты за весь период его реализации.

IRR подсчитывает все затраты. Среди них могут быть, например, расходы на брокера. Зачастую эта сумма составляет около 3% от стоимости квартиры или дома.

Вот конкретный расчет.

Покупая дом за 10 469 000 рублей за 20 месяцев до сдачи, можно на выходе продать его за 16 960 000 рублей. Доходность составит 57% за весь срок инвестиций, за год - 34%. Это расчет инвестиционной привлекательности проекта при покупке за наличные. Расходы основаны на данных аналитиков, которые предполагают, что стоимость квадратного метра на выходе будет 400 тысяч рублей вместо 246 тысяч. Для сравнения: положить средства на вклад в России предлагают в среднем под 17% годовых.

- Есть два основных популярных инструмента при покупке недвижимости с целью инвестиций: рассрочка и ипотека. Кроме того, часто сделки совершаются и за собственные средства. По инвестиционным расчетам: покупка в рассрочку квартиры, стоимость которой составит 11 миллионов рублей, при ежемесячных платежах обеспечивает общий доход 4,4 миллиона рублей (доходность 58% годовых и 97% за два года), а при ежеквартальных платежах - 5,4 миллиона рублей (30% годовой доходности, или 49% за весь срок строительства), - объясняет эксперт.

При покупке в ипотеку под 6% (по семейной программе) итоговый доход составляет чуть более пяти миллионов рублей. Годовая доходность достигает 85%. Даже при стандартной ипотеке под 21% инвестор сохраняет положительный финансовый результат - 3,2 миллиона рублей, что соответствует 61% общей доходности за 20 месяцев, или 37% в год.

Средняя ставка по рублевым вкладам в 2025 году - 10–11% годовых. Официальная инфляция держится на уровне 6–7%.

- На первый взгляд, это дает реальный доход всего 3–4%. Но, если учитывать подоходный налог на проценты, комиссии и колебания курса, выгода становится еще меньше. А при скачках инфляции или девальвации (как в 2014-м, 2022-м годах) накопления в рублях моментально теряют покупательную способность, - комментируют авторы исследования.

100 000 рублей на депозите под 10% за год превратятся в 110 000 рублей. При инфляции 7% реальная покупательная сила - лишь 102 800 рублей. Доход - 2,8%.

За последние 10 лет квартиры в Москве подорожали более чем на 60% в рублях. Квартиру можно сдавать в аренду или продать.

- Именно поэтому при ослаблении рубля вклады обесцениваются, а недвижимость обычно дорожает. Девелоперы пересчитывают себестоимость стройматериалов и импортных товаров. Очевидно, что квартира работает как «защитный актив», удерживая стоимость в кризисные период, - заключают эксперты.