Сними, если сможешь: в России значительно выросли цены на аренду жилья

Сейчас за однокомнатную квартиру в столице арендаторам придется выложить минимум 44 тысячи рублей в месяц. Для сравнения, в октябре прошлого года достаточно было 40 тысяч рублей. В топ-5 самых дорогих по стоимости аренды городов вошли Санкт-Петербург, где средняя цена аренды однокомнатной квартиры составляет 42,7 тысяч рублей, Казань (36,4 тысяч), Екатеринбург (35,5 тысяч) и Нижний Новгород (34 тысячи). В остальных городах-миллионниках ситуация чуть лучше. Медианная ставка для съема квартир в таких городах составляет 31,5 тысяч рублей.

Для справедливости нужно отметить, что в 2023-2024 годах цены на аренду жилья увеличивались еще сильнее, доходя до 23% в год. В 2025-м ситуация могла бы складываться так же драматично, однако за счет увеличения предложения жилья, которое выросло на 30-40% по сравнению с 2024 годом, рост цен замедлился. «Довольно резкий рост стоимости аренды связан с высокой ключевой ставкой ЦБ и дорогими кредитами», — говорит владелец ГК «Удача» Владимир Прохоров. Однако это не единственный фактор. Отмена программы льготной ипотеки, повышение первоначального взноса до 30% и ужесточение правил выдачи кредитов со стороны банков — все это также отрицательно сказалось на рынке аренды. На этом фоне граждане выбрали выжидательную позицию, желая поднакопить средства и дождаться более выгодных условий кредитования.

Стоит отметить, что наибольший всплеск цен наблюдался в сегменте двухкомнатных квартир, причем во всех субъектах. Если раньше спрос на них формировали студенты, снимающие жилье на несколько человек, то в свете новых обстоятельств добавилась категория «семьи с детьми».

Если говорить о перспективах арендного рынка, то ситуация не изменится до тех пор пока ипотечные ставки не опустятся до 10-12%, поскольку тогда ипотека оттянет часть спроса. Но говорить о снижении цен на съемные квартиры можно будет лишь при ипотеке по ставкам 6-8%. Согласно прогнозам ЦБ, к концу 2026 года ключевая ставка должна составить 12-13% и постепенно снижаться в течении 2027 года. Соответственно, ожидать изменения тенденций на рынке аренды раньше этого срока не стоит, пояснил Прохоров.

«При этом ощущается дефицит предложений, особенно в бюджетном сегменте, — продолжает разговор директор портала Всеостройке.рф Светлана Опрышко. — В результате сегодняшний рынок аренды в Москве — это рынок арендодателя, что дает владельцам недвижимости возможность диктовать условия и повышать цены. Торг в такой ситуации практически ушел с рынка».

Эксперты поспорили о том, что сейчас выгоднее для россиян — арендовать жилье или купить его в ипотеку. Так, по словам вице-президента Российской гильдии риэлторов (РГР) Андрея Банникова, сейчас выгоднее снимать квартиру, чем покупать ее на вторичном рынке в ипотеку. На примере квартиры стоимостью в 10 млн. рублей можно посчитать, что примерные процентные выплаты, учитывая аннуитентные процентные платежи, при первоначальном взносе в 3 млн. составят 1,7 млн. рублей, что равно около 142 тысяч рублей в месяц. Если же вы соберетесь снимать такую квартиру, то арендная плата составит около 60 тысяч в месяц. «То есть, на переплате одних процентов вы теряете более 80 тысяч рублей каждый месяц, — поясняет эксперт. — Поэтому, многие предпочитают аренду, а деньги на первоначальный взнос продолжают держать на депозитных счетах».

Но есть и другое мнение. «Сейчас средние ставки по рыночной ипотеке составляют 21%, таким образом, ежемесячный платеж в рамках стандартного займа на 30 лет с первым взносом 20% за квартиру стоимостью 15 млн рублей, что соответствует средней стоимости «однушки» в массовых новостройках Москвы, составляет порядка 210,5 тысяч рублей — говорит основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов. — Аренда помещения аналогичного формата обойдется в среднем в 100 тысяч. Рыночные ставки по жилищным кредитам в 2027 году снизятся до 11-12%, так как понизится ключевая ставка ЦБ. В результате после рефинансирования ежемесячные платежи по оформленным сейчас займам уменьшатся в среднем до 120 тысяч рублей. В то же время арендные ставки к 2027 году, напротив, вырастут — вероятно, как раз до 120 тысяч в месяц, и продолжат увеличиваться».

На фоне отложенного спроса жилье в столице будет дорожать с опережением инфляции. Это значит, что клиенты, приобретая квартиры сегодня, могут сэкономить уже в среднесрочной перспективе. Сложностью являются лишь чрезвычайно обременительные платежи в ближайшие 1,5-2 года. Но клиенты, чьё финансовое состояние позволяет выдержать подобную нагрузку, впоследствии смогут серьезно сэкономить, считает девелопер.