Финансист объяснил, как снижение ключевой ставки повлияет на рынок недвижимости

Высокая ключевая ставка - традиционный инструмент Центрального банка для борьбы с инфляцией, призванный взять рост цен под контроль. Но наряду с желаемым эффектом денежно-кредитная политика несет побочные явления. Дорогие кредиты замедляют темпы экономического роста, сдерживают производство и снижают потребительскую активность. Влияние ключевой ставки особенно заметно в секторах, где активно используются заемные средства, например, на рынке недвижимости.

- Снижение ключевой ставки делает кредиты доступнее, и бизнес начинает чувствовать себя увереннее, - говорит Михаил Костромин. - Компании активно расширяются, открывая новые филиалы и точки продаж. Это провоцирует рост спроса на аренду, что, в свою очередь, влечет за собой повышение арендных платежей.

Впрочем, существуют факторы, которые оказывают более сильное влияние, чем уровень ключевой ставки. В период пандемии, когда строительство замедлилось, спрос на складские площади со стороны рынка электронной коммерции заметно увеличился. Похожая ситуация наблюдалась и с офисными зданиями в центре Москвы: новых проектов почти нет, а спрос стабильно высок.

По данным консалтинговой компании Commonwealth Partnership, к началу декабря 2024 года доля не занятых арендаторами офисов в деловых центрах классов А и В составила 4,8%. Через четыре месяца этот показатель снизился до отметки 3,7% по всей столице, а в самых востребованных районах - до 1%.

Некоторые виды бизнеса успешно функционируют независимо от уровня ставки. К ним относится, в частности, розничная торговля. У таких компаний растет товарооборот из-за инфляционного повышения цен на продукцию. Иными словами, в механизм их работы «вшита» индексация на инфляцию.

Схожая ситуация наблюдается и в недвижимости: отдельные сегменты могут демонстрировать рост даже на фоне высоких ставок. Особенно активную динамику показал рынок офисов и складов в Москве. По данным консалтинговой компании NF Group, с первого квартала прошлого года средняя ставка аренды офисов класса А в деловых районах города выросла на 33% и достигла 49 тысяч рублей за квадратный метр в год. Причина - острая нехватка свободных помещений, которая толкает цены вверх.

Однако, по прогнозам консалтинговой компании IBC Real Estate, к концу 2025 года объем сделок с офисной недвижимостью в Москве может упасть на 34%. Негативная динамика уже проявляется: с начала года количество сделок сократилось на 15%. Аналитики поясняют: такое падение - во многом следствие «эффекта высокой базы».

- Со снижением ключевой ставки меняется и инвестиционный ландшафт. Депозиты и облигации начинают приносить меньше дохода. Перед инвесторами встает вопрос: куда вложить средства? - продолжает эксперт. – Очевидно, что лучше использовать разные инструменты. Помимо недвижимости можно рассмотреть и другие варианты. Первый - акции компаний: их стоимость может расти в период экономического роста. Второй – облигации: хоть их доходность и падает вместе со ставкой, они могут служить устойчивым инструментом для сохранения капитала. Третий – золото: традиционный защитный актив, который нередко дорожает в периоды нестабильности и инфляции. Четвертый – вклады: хотя их доходность и падает, они остаются одним из безопасных способов для краткосрочных сбережений.

- Как изменилась стоимость покупки и аренды коммерческих помещений за последний год?

- Согласно данным Restate, анализ рынка коммерческой недвижимости в столице показывает резкие ценовые контрасты между сегментами. Безусловный лидер по стоимости и темпам роста - торговые помещения, где квадратный метр достиг 644 тысяч рублей, прибавив за год 187 тысяч рублей. Значительный рост демонстрируют отдельно стоящие здания, цена на которые выросла на 135 тысяч - до 383 тысяч рублей за метр. Более скромная, но положительная динамика характерна для производственных помещений, подорожавших на 84 тысячи рублей - до 222 тысяч рублей за метр. Единственным исключением стал сегмент общепита, где средняя цена квадратного метра снизилась на 10 тысяч рублей, составив 463 тысячи.

Что касается аренды, наибольший рост демонстрируют торговые помещения, где стоимость достигла 5110 рублей за квадратный метр в месяц. Умеренный, но стабильный рост наблюдается в сегментах производственных помещений (плюс 372 рубля) и общепита (плюс 161 рубль).

- Какое влияние на рынок окажет дальнейшее снижение ключевой ставки?

- Когда мы находимся в реальности двузначной ключевой ставки, снижение этого значения на 1-2% на рынке инвестиций и коммерческой недвижимости принципиально не сказывается. По большому счету, для финансового положения компании тяжела ставка и в 20%, и в 17%. Гораздо более значимым снижением ставки будет считаться падение до 11-12%.