Взяли 4,5 млн, вернут 25: кто и зачем берет ипотеку под 22%

Из-за удорожания квартир граждане стали оформлять кредиты на 308 месяцев, или почти 26 лет. Средний их размер этим летом составил 4,5 млн — это максимум с начала наблюдений ЦБ РФ. А с учетом рыночной ставки по ипотеке в 22,4% переплата за квартиру в новостройке составляет 21 млн рублей. Фактически, взяв одну квартиру, заемщик в итоге, если будет оплачивать всё по графику, вернет банку почти шесть.

Однако данные расчеты вызвали споры у аналитиков. «Средний кредит в 4,5 млн рублей и ставка около 22-23% — для России сегодня вполне реальные цифры, — утверждает ипотечный брокер, генеральный директор Infull Андрей Креер. — При таких условиях заемщик действительно платит в итоге примерно в 5-6 раз больше суммы основного долга из-за процентов, особенно при длинном сроке — около 26 лет». Это не только рекорд за историю наблюдений регулятора, но, вероятно, один из самых высоких показателей в мире. Ведь в развитых странах процентные ставки по ипотеке обычно значительно ниже и держатся примерно на уровне 3-6% — переплаты там меньше, и сумма кредита чаще пропорциональна доходам. «В развивающихся экономиках, особенно с высоким уровнем инфляции и рисков, ставки могут быть выше, но 22% — это очень много», — подчеркнул эксперт.

Но есть и другие оценки. «Согласиться с такими расчетами мы не можем, — заявил руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов. — Почти никто сейчас не берет ипотеку по рыночным ставкам в расчете на ее погашение равными платежами все 25-30 лет, которые и дают шестикратную переплату. Да, люди оформляют длинные кредиты, но почти всегда это делается с расчетом на быстрое погашение или с очень большим первым взносом, составляющим более 70% от суммы. Реальная средняя ставка по всем жилищным кредитам, оформленным в 2025 году, — устойчиво ниже 10%». Другими словами, подавляющее большинство жилищных займов — это или льготные кредиты на первичном рынке, или комбинированные программы, или выдачи относительно небольших сумм по 20-процентным ставкам. Банки не заинтересованы в выдаче рискованных кредитов — многие заявки завершаются отказами или заградительно жесткими условиями по набору документов. До возврата ключевой ставки ЦБ РФ в диапазон ниже 15% полноценного запуска кредитования по рыночным условиям не произойдет, уверен аналитик.

Рыночной ипотеки в России действительно немного. В середине августа вице-премьер РФ Марат Хуснуллин заявил, что она фактически «перестала существовать как класс», так как на её долю приходится не больше 20% от всех сделок, в то время как на льготную — 80%. Покупатели квартир по рыночным ставкам — весьма специфичные клиенты банков. «Это те, кто уверен в своих доходах в ближайшем будущем (то есть работники крупных госкорпораций, высокопоставленные представители бюджетной сферы) и не планирует менять место работы», — отметил застройщик, глава ГК «Удача» Владимир Прохоров. Отдельной категорией ипотечников по рыночным ставкам являются также молодые семьи, которым срочно нужно решить «квартирный вопрос», либо граждане, накопившие хороший первоначальный взнос, работающие в IT или бизнесе, где можно получить стабильный доход, а также те, кто рассчитывает на возможное улучшение ставок и последующее рефинансирование. Для всех этих людей, да и в целом для покупателей жилья в кредит ключевым фактором остается не цена квартиры, а размер ежемесячного платежа. «Покупатели оценивают, насколько комфортен и приемлем платеж, — поясняет руководитель отдела ипотеки агрегатора новостроек RedCat Елена Кудрявцева. — Цена аренды квартиры на семью неизменно растет, поэтому, если у покупателя есть первый взнос и он готов платить примерно столько же, сколько составляет платеж по аренде, он решается взять ипотеку даже под высокий процент в надежде на частичные досрочные погашения и снижения ставки в ближайший период».