Минус квартира, плюс долги: как ипотека загоняет россиян в ловушку

Ипотека больше не спасает

По оценке агентства НКР, в 2025 году в России будет выдано менее миллиона новых жилищных кредитов. Это означает, что данный сегмент снизится на 30-40% по сравнению с 2024 годом. В последний раз такие значения аналитики отмечали в 2016-2017 годах. Любопытно, что, по данным Объединенного кредитного бюро (ОКБ), количество выданной льготной ипотеки в России в марте снизилось на 44% по сравнению с аналогичным периодом 2024 года, а объем выдач сократился на 41%.

При этом, на фоне резкого повышения ключевой ставки и завершения ряда программ господдержки, ипотечный рынок России стремительно теряет устойчивость. Просрочки по кредитам уже превысили 100 млрд рублей, а девелоперы один за другим откладывают реализацию новых проектов. В результате спрос смещается на вторичное жилье и аренду, а также на непривычные для большинства россиян схемы — рассрочку, лизинг и трейд-ин. Однако такие альтернативы нередко оборачиваются серьезными рисками.

Просрочки растут — рефинансирования нет

Резкий рост объема просроченной задолженности по ипотеке уже сейчас меняет поведение как банков, так и заемщиков. По данным Центробанка, на начало марта объем просрочки по жилищным кредитам составил 112,2 млрд рублей. Формально это лишь 0,6% от всего ипотечного портфеля, но эксперты предупреждают: ситуация развивается лавинообразно.

«Темпы прироста просрочки тревожат — 6–7% в месяц. Это значит, что за полтора-два года просрочка по ипотеке может достигнуть 2% портфеля. А это уже зона серьезного риска», — поясняет Александр Бахтин, инвестстратег компании «Гарда Капитал».

Ситуацию усугубляет высокая ключевая ставка: на фоне ее двузначных значений (21% в настоящее время), рефинансирование для большинства заемщиков стало недоступным. Однако не все эксперты столь пессимистичны. Валерий Тумин из fam Properties напоминает: «Хотя общий уровень просрочки остается контролируемым, банки уже реагируют. Запускаются программы реструктуризации и спецпредложения по рефинансированию для добросовестных заемщиков. При снижении ставки во втором полугодии 2025 года ситуация может частично выправиться».

Уйти от ипотеки — попасть в юридическую ловушку?

На фоне ухудшения условий по классической ипотеке растет интерес к альтернативным схемам покупки жилья — рассрочке, трейд-ину, лизингу. Но и здесь все не так просто. Многие такие схемы слабо регулируются законом, а значит — несут юридические и финансовые риски.

Полина Гусятникова, старший партнер PG Partners, объясняет: «Рассрочка — не ипотека. Она не требует банковского согласования, но и не защищена соответствующими законами. Это удобный инструмент для тех, у кого не хватает 1–2 млн рублей на покупку квартиры, но есть понимание, что они смогут выплатить их за год-два. Однако если у застройщика возникнут проблемы, вернуть деньги или жилье будет крайне трудно».

Аналогичная ситуация с лизингом. На бумаге он выглядит привлекательно: не нужен первоначальный взнос, можно сразу заехать. Но есть и серьезный минус — жилье не становится вашей собственностью до полного расчета. «В случае банкротства лизингодателя вы рискуете остаться ни с чем», — предупреждает Гусятникова.

В трейд-ине, по словам экспертов, главное разочарование связано с недооценкой старой квартиры. «Проще говоря, застройщик «выкупит» ваш объект ниже рыночной цены — ему же потом нужно его продать. Вы теряете деньги, но избавляетесь от волокиты», — добавляет она.

Эльман Мехтиев, основатель сервиса «Кредчек», подчеркивает еще одну проблему: «Условия по таким схемам часто непрозрачны. В цену «зашиваются» все бонусы и комиссии, и если платеж по какой-то причине становится неподъемным — вы теряете все. И вернуть будет нечего: закон о защите потребителей тут почти не работает».

Дефицит жилья — миф или угроза?

По некоторым прогнозам, к 2027 году на рынке может возникнуть до 30% дефицита жилья. Причины — заморозка новых проектов, рост издержек и сложный доступ к финансированию. Особенно остро эта проблема может ударить по молодым семьям, арендаторам и текущим ипотечникам.

Однако Александр Бахтин полагает, что угрозу дефицита преувеличивают: «Даже если строить перестанут прямо сейчас, у девелоперов еще на три года вперед есть запасы готовых и полуготовых проектов. Рынок просто возвращается к реальности, и это болезненно для всех — особенно для тех, кто покупал жилье по завышенным ценам».

Валерий Тумин называет прогноз в 30% «сценарным»: «Речь скорее о риске временного дисбаланса, чем об абсолютной нехватке жилья. Девелоперы адаптируют стратегии: переходят на точечную застройку, развивают ИЖС, используют инфраструктурные облигации. Это помогает сгладить кризис».

Тем не менее, если в ближайшие годы не появятся новые меры поддержки, многие рискуют остаться вне рынка. По мнению Эльмана Мехтиева, приоритетом должно стать не расширение субсидирования ставок, а финансирование страхования рисков: «Это позволит охватить больше людей без увеличения расходов бюджета. И тогда не будет перекоса спроса только на новостройки».

Рынок в поиске баланса

Российский рынок жилья переживает не просто коррекцию, а системный сдвиг. Механизмы, которые обеспечивали стабильный рост продаж последние 5–7 лет — дешевая ипотека, массовая застройка и льготные программы — больше не работают. На смену им приходят более сложные и менее прозрачные схемы, требующие высокой финансовой грамотности от покупателя.

В этом переходном периоде важно быть особенно осторожным: тщательно изучать договоры, оценивать риски и не полагаться на «легкие» решения. Как показывает практика — за простыми схемами часто скрываются юридические и финансовые ловушки. А государству — пора признать, убеждены эксперты, что поддержка спроса субсидиями — это прошлое. Будущее же — в развитии новых форм финансирования и защите потребителя.

Мнение эксперта

О текущих проблемах и перспективах ипотеки рассказал Ведущий финансовый советник ИК Fontvielle Владислав Плитинь.

- То, что просрочки по ипотеке в России превысили 100 млрд рублей — это прямое следствие перекредитованности на фоне льготных программ и резкого роста ключевой ставки. Многие заемщики брали ипотеку на грани своих возможностей, рассчитывая на рефинансирование в будущем. При запредельно высокой ключевой ставке банки не готовы смягчать условия, а программы господдержки либо завершились, либо ужесточились. В результате кредитная нагрузка растет, а количество заемщиков, оказавшихся в долговой ловушке, увеличивается.

- Какие опасности ждут потребителей при выборе альтернативных схем покупки жилья (рассрочка, лизинг, трейд-ин) — например, скрытые комиссии или потери прав на недвижимость?

- На фоне проблем с ипотекой альтернативные схемы покупки жилья — рассрочка, лизинг, трейд-ин — становятся все популярнее, но несут серьезные риски. Рассрочка не защищена законами об ипотеке, а значит, в случае проблем с застройщиком можно потерять и деньги, и квартиру. В лизинге нет права собственности до конца выплат, а в трейд-ине все зависит от надежности девелопера и адекватности оценки жилья. За внешней простотой — высокий уровень неопределенности и слабая юридическая защита.

- Насколько реалистичен прогноз о 30-процентном дефиците жилья к 2027 году, и какие категории граждан пострадают от этого в первую очередь?

- Такой прогноз к 2027 году выглядит вполне реалистично: стройка замедляется, а спрос может вырасти на фоне восстановления доходов. В зоне риска окажутся молодые семьи, арендаторы и ипотечники — те, для кого жилье не инвестиция, а жизненная необходимость. Если ситуация не изменится, именно они столкнутся с нехваткой доступных квартир первыми.