Квартиры за наличные могут попасть под запрет: как это изменит рынок недвижимости

Сколько денег теряют жертвы квартирных афер?

По официальным данным, в 2024 году россияне продали на вторичном рынке около 1,6 млн квартир и готовых домов на сумму в 6,7 трлн рублей. При этом, по оценкам Союза рынка недвижимости, более 10% сделок проходит с использованием наличных средств - то есть, путем передачи денег из рук в руки или через банковскую ячейку. И в 90% случаев мошенничества с недвижимостью используется именно этот, наличный, способ расчета. Ежегодно потери физических лиц от них оцениваются в 10–20 млрд рублей.

При этом безналичные расчеты давно стали нормой в крупных городах. Они удобны, безопасны и позволяют минимизировать риски. Однако в ряде регионов люди по-прежнему предпочитают наличные. Кто-то не доверяет банкам, кто-то хочет избежать дополнительных расходов, а кто-то боится блокировки средств. В таких условиях полный запрет на использование наличных может ударить по рынку недвижимости и затруднить сделки, особенно в небольших населенных пунктах.

Старший управляющий партнер юридической компании PG Partners Полина Гусятникова отмечает, что сама идея запрета кажется ей излишней. Сделки с недвижимостью давно проходят в банках, где деньги можно пересчитать и проверить. Это не бесплатная услуга, но с учетом сумм сделок (как правило, миллионных), затраты минимальны. В крупных городах большинство покупателей уже давно отказались от наличных, поскольку безнал - это просто удобнее. Однако в регионах ситуация иная, и многие продавцы и покупатели по-прежнему предпочитают работать с бумажными купюрами.

Какие юридические последствия может повлечь запрет?

Если запрет на наличные расчеты все же будет введен, это потребует серьезных изменений в законодательстве. Придется пересмотреть нормы Гражданского кодекса, регулирующие формы расчетов между гражданами, а также внести поправки в закон о противодействии легализации доходов, чтобы усилить контроль за движением средств. Налоговое законодательство также придется доработать, чтобы предотвратить схемы ухода от налогов.

Главный вопрос в том, насколько реалистично контролировать такой запрет. Вероятно, он приведет к росту «теневых» схем, при которых стороны занижают официальную стоимость сделки в договоре, а оставшуюся сумму передают из рук в руки. Подобные схемы не только нарушают закон, но и делают сделку менее юридически защищенной для всех участников. Полина Гусятникова отмечает, что если продавцу все же понадобятся наличные, это может привести к занижению суммы договора, но такой вариант куда более рискован, чем официальные расчеты наличными через банк.

Как запрет может повлиять на рынок недвижимости?

Последствия запрета на наличные расчеты могут быть неоднозначными. В крупных городах, где люди уже привыкли к безналичной оплате, он, скорее всего, пройдет незаметно. Однако в регионах, где наличные по-прежнему играют важную роль, ситуация может сложиться иначе. Запрет может замедлить процесс купли-продажи квартир, усложнить проведение сделок и даже привести к временному снижению числа операций на рынке.

Дополнительные расходы на банковские услуги также могут сказаться на стоимости сделок. Многие продавцы и покупатели не готовы платить комиссии за аккредитивы, эскроу-счета или переводы средств. В результате часть сделок может перейти в «серую» зону, что, в свою очередь, создаст проблемы для контроля и налогообложения.

Основатель сервиса «Кредчек» Эльман Мехтиев считает, что запрет не решает проблему прозрачности. По его словам, если человек хочет снять наличные и потратить их, это его право, и вмешиваться в это государство не должно. Он отмечает, что переход на безналичные платежи должен происходить естественным путем, а не через запреты. Лучше стимулировать людей использовать безналичные расчеты за счет удобных сервисов и снижения банковских комиссий, а не вводить искусственные ограничения.

Какие альтернативные способы расчетов могут использоваться?

При запрете наличных расчетов участники рынка будут вынуждены искать удобные альтернативы. Сейчас одним из популярных способов является аккредитив, когда деньги хранятся в банке и переводятся продавцу только после выполнения всех условий сделки. Также все чаще используются эскроу-счета, которые позволяют заблокировать средства до момента регистрации сделки. Однако оба этих инструмента требуют оплаты банковских комиссий, что делает их менее привлекательными для многих граждан.

Еще один вариант — переводы через систему быстрых платежей. Сейчас по СБП можно переводить между своими счетами до 30 млн рублей без комиссии, что делает этот инструмент удобным. Однако пока не все продавцы готовы доверять таким расчетам, особенно если речь идет о крупных суммах.

Как нововведение скажется на риэлторах?

Запрет наличных расчетов может повлиять на работу риелторов неоднозначно. С одной стороны, такие изменения могут повысить прозрачность сделок, снизить риски мошенничества и упростить контроль за финансовыми потоками. Однако с другой — дополнительные требования к клиентам, связанные с безналичными расчетами, могут усложнить процесс работы.

Некоторые покупатели и продавцы недвижимости могут отказаться от услуг риэлторов, если посчитают, что банковские комиссии и ограничения создают лишние расходы и неудобства. Кроме того, возможен рост количества сделок без участия агентств, когда стороны предпочитают договариваться напрямую, чтобы минимизировать издержки.

Эльман Мехтиев отмечает, что навязывать безналичные расчеты силой не стоит. По его мнению, если для участников сделки безнал удобнее, они сами его выберут. Однако если безналичный расчет становится обязательным, но при этом требует дополнительных затрат, люди будут искать способы их избежать. В таких условиях риэлторам придется адаптироваться, предлагая клиентам новые сервисы и более выгодные условия работы.

Запрет или стимул?

Полный запрет наличных расчетов в сделках с недвижимостью остается спорной инициативой. С одной стороны, он действительно может усложнить проведение «серых» схем и повысить прозрачность операций. С другой — запрет может привести к замедлению сделок в регионах, росту дополнительных расходов для покупателей и продавцов, а также созданию новых способов обхода ограничений.

Эксперты сходятся во мнении, что стимулировать безналичные расчеты можно, но вводить полный запрет — это слишком жесткая мера. Развивать удобные банковские инструменты, снижать комиссии и упрощать процедуры расчетов — вот что действительно может заставить участников рынка перейти на безналичный формат без принуждения. В противном случае высок риск того, что люди просто начнут искать способы обойти новые ограничения, и вместо роста прозрачности на рынке появятся новые теневые схемы.