Цены на московские новостройки начали меняться

Как рассказал управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов, в июле-сентябре спрос просел до минимального уровня начиная со II кв. 2020 г. (5,8 тыс. ДДУ, -38,6% за квартал). Минимальное число сделок в этом году было отмечено в августе (1,7 тыс. ДДУ). В сентябре, после начала делового сезона, количество сделок относительно августа выросло на 20,6% (2,08 тыс. ДДУ). Положительную динамику спроса обеспечили ряд факторов. Среди них — скидки, различные программы от застройщиков, ажиотаж вокруг истекающих бюджетных лимитов в банках на семейную ипотеку, а также появившаяся информация об ужесточении условий программы семейной ипотеки.

Также спрос поддерживала семейная ипотека. В июле-сентябре 2024 г. доля ипотечных сделок на рынке новостроек массового сегмента упала на 12 п.п. и составила 71%. Средняя ставка по рыночной ипотеке в III квартале составила 20,5%, а в последних числах сентября достигла 22%. «В связи с рисками ужесточения условий по этой программе клиенты не откладывали покупку, а банки в свою очередь стали более требовательными к заемщикам», — заметил Сырцов.

«В III квартале лидерами по числу сделок стали проекты, в которых представлено множество инструментов стимулирования спроса, включая скидки и беспроцентные рассрочки», — сообщил аналитик.

Объем предложения на первичном рынке массового сегмента Старой Москвы за квартал вырос на 8,8%. В июле-сентябре стартовало три проекта, из них в двух продаются квартиры, в одном — только апартаменты. Максимальный рост объема предложения отмечен в ЗелАО (0,68 тыс. лотов, +47% за квартал), в САО (3 тыс. лотов, +14%) и ВАО (2,4 тыс. лотов, +14%). Всего в реализации находилось 100 проектов, где предлагалось 21,46 тыс. лотов, из которых 19,2 тыс. — квартиры и 2,2 тыс. — апартаменты. Заключено 5,8 тыс. сделок по ДДУ (-38,6% за квартал, -53% за год).

В распределении предложения по стадии строительной готовности значительных изменений не произошло. Наибольшая доля находится на этапе монтажа этажей (50,3%, -0,8 п.п. за квартал, -15,8 п.п. за год). Данный показатель является минимальным за рассматриваемый период, так как за последний год наблюдался дефицит стартов новых проектов в массовом сегменте.

За квартал увеличилась доля студий (23,1%, +0,7 п.п. за квартал) и двуспальных лотов (30,1%, +0,5 п.п.), а доля однокомнатных (37,6%, -0,6 п.п.) и трехспальных форматов (8,9%, -0,4 п.п.), наоборот, сократилась.

В распределении по типу отделки тоже общая картина не изменилась. За квартал выросла доля предложения с отделкой white box (15,8%; +1,1 п.п. за квартал), с чистовой отделкой представлено 55,2% квартир и апартаментов (55,2%, -0,7 п.п. за квартал, -7,2 п.п. за год. Без отделки предлагается 29% лотов (-0,4 п.п. за квартал).

За счет скидок от застройщиков в III кв. 2024 г. увеличилась доля предложения в диапазоне цены до 10 млн руб. (21%, +5 п.п. за квартал). По подсчетам аналитиков «Метриум», средневзвешенная цена 1 кв.м квартир и апартаментов по итогам III квартала 2024 г. составила 328 561 руб. за кв.м (-4,2% за квартал, +0,8% к началу года, +4% за год). Один квадратный метр в квартирах в среднем продается за 333 910 руб. за кв.м (-4,9% за квартал, +0,5% к началу года, +4% за год), в апартаментах — 275 260 руб. (+1,1% за квартал, +5,2% к началу года, +8% за год).

Приятная новость для покупателей: за минувший квартал средние ценники снизились во всех округах. Заметнее всего этот общий тренд проявился в СВАО (326 тыс. руб., -8%) и ЮВАО (319 тыс. руб., -7%). Рейтинг самых доступных апартаментов в сентябре 2024 г. возглавил крупный ЖК в Зеленограде: 19,4 «квадрата» здесь можно купить за 4,8 млн руб. В ТОП-3 также попали апартаменты площадью 20,7 кв. м. за 5,2 млн руб. в районе Тропарёво-Никулино и площадью 20,2 кв. м. за 5,5 млн руб. в Митино.

Рейтинг самых доступных квартир в сентябре 2024 г. также возглавил проект в Зеленограде: квартира площадью 19,9 кв. м. продается здесь за 5,3 млн руб. В ТОП-3 находятся квартира площадью 20,5 кв. м. за 5,6 млн руб. в ЖК рядом с метро «Отрадное» и квартира площадью 19,1 кв.м за 5,7 млн руб. в 17 минутах пешком от МЦД «Щербинка».

По прогнозу Сырцова, в IV кв. 2024 г. спрос на массовое жилье сократится еще сильнее вследствие исчерпания лимитов по семейной ипотеке.