Эксперты разошлись в оценках рисков остановки семейной ипотеки

Семейная ипотека была запущена в 2018 году и должна была завершиться в этом июле. В январе 2024-го президент Владимир Путин заявил о её продлении до 2030 года. Однако в июле программа пережила трансформацию. Сейчас семейная ипотека под 6% доступна только для семей с ребенком до шести лет. Также такой тип жилищного кредита на новостройки могут взять семьи с двумя и более несовершеннолетними детьми, живущие в малых городах или регионах с низким объемом жилищного строительства, а также те, кто воспитывает ребенка-инвалида.

«Семейная ипотека в последние месяцы является самой востребованной, с привлечением этой программы заключается не менее 90% сделок, — утверждает вице-президент по продажам и сервису Группы RBI Дмитрий Фалкин. — Оставшиеся 10% – это траншевая ипотека, а программы с базовыми ставками фактически никем не используются. Общая доля ипотеки в структуре продаж находится на уровне около 60%, таким образом, на долю семейной ипотеки сейчас приходится более половины сделок».

Лимиты по льготной ипотеке напрямую влияют на её выдачу. Банки, предлагающие такой тип кредитования, получают этот объем денег от Минфина - в качестве возмещения недополученных доходов из-за разницы между ставками по рыночной ипотеке и семейной. Сегодня ставки по рыночной ипотеке находятся на уровне 20%, а семейную выдают под 6%. Разницу в 14% доплачивает Минфин из бюджета, однако банки получают компенсацию только в случае, если не выходят за установленные ведомством границы.

И вот в сентябре в прессе появились сообщения, что у крупных игроков рынка эти лимиты исчерпаны в пределах 80-96%. В Минфине заявили, что знают о проблеме и готовы распределять лимиты между банками (то есть, передать долю от мелких игроков рынка к крупным) для продолжения выдачи семейной ипотеки. А общего лимита по данной программе должно хватить до ноября. При этом в государственном ипотечном ведомстве заявили, что вообще не видят рисков остановки льготных программ, в том числе, семейной ипотеки.

Причины нехватки лимитов эксперты видят в непрогнозируемой популярности этой программы на фоне отмены льготной ипотеки по всей стране в июле и IT-ипотеки для Москвы и Санкт-Петербурга. «Едва ли кто-то ожидал такого роста обращений: предполагалось, что доля семейной ипотеки останется на том же уровне, что и весной 2024 года», — говорит директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов.

Эксперты разошлись во мнениях о том, насколько опасна сложившаяся ситуация. Так, по словам члена комитета Российской гильдии риэлторов по ипотеке Ирины Киселевой, семейная ипотека за все годы ее действия стала драйвером национального проекта «Демография». Поэтому ее и продлили до 2030 года, так что кредитование по ней продолжится и в ноябре, и в декабре. Сейчас уже идет перераспределение лимитов от банков, в котором они еще есть, в банки, где они уже закончились. Есть у правительства и оперативные ресурсы для повышения лимитов семейной ипотеки в 2024 году. По сведениям государственного ипотечного ведомства, после окончания срока действия льготной ипотеки остались неиспользованными 70 млрд рублей из лимитов, уже заложенных в бюджет. Правительство может перераспределить эти средства в пользу семейной ипотеки, либо выделить новые, подчеркнула эксперт.

«Не факт, что лимиты дополнительно увеличат в этом году: бюджет на текущий год уже сформирован и лишних денег в нем, вероятно, нет, — вступает в спор руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. — Ведь как раз по этой причине власти отказались субсидировать ставку по ИТ-ипотеке в Москве и Санкт-Петербурге — у страны непростой бюджетный период. При этом противоположных сигналов не было». Но хорошая новость для россиян здесь в том, что сложности со спросом приведут к снижению цен на недвижимость. Можно будет увидеть рост размера и распространенности скидок, увеличение числа акционных предложений, которые ближе к Новому году станут еще более щедрыми, прогнозирует Репченко.