«Рынок жилья больше не является «тихой гаванью»

В первом полугодии 2024 г. спрос на жилищном рынке поддерживала главным образом доступная ипотека. По данным ЦБ РФ, в январе-июне российские банки выдали 760,8 тыс. ипотечных кредитов (первичный и вторичный рынок). При этом спрос на ипотеку для покупки вторичного жилья в регионах существенно сократился. В первом полугодии выдано 468,6 тыс. ипотечных кредитов на эти цели, что на 22% меньше по сравнению с аналогичным периодом 2023 г., когда было выдано 597,1 тыс. кредитов.

В разрезе федеральных округов наиболее заметно продажи ипотеки для покупки вторичного жилья просели в Северо-Кавказском ФО, где количество выданных ипотечных кредитов уменьшилось на 69% по сравнению с аналогичным периодом 2023 г. В Сибирском ФО спад составил 60%, а в Приволжском — 59%. Менее заметное снижение наблюдалось в Северо-Западном ФО (без учёта Санкт-Петербурга и Ленинградской области) — на 18%, в Центральном ФО (без учёта Москвы и Московской области) — на 23%, и в Южном ФО — на 31%.

«Итоги динамики спроса на ипотеку в первом полугодии 2024 года в целом ожидаемы», — отметила генеральный директор Key Capital Ольга Гусева. По ее мнению, резкий рост ипотечных ставок из-за ужесточения кредитно-денежной политики Центробанка во втором полугодии 2023 г. закономерно привёл к заметному падению спроса на вторичном рынке жилья, где покупатели не могли воспользоваться государственными программами поддержки ипотеки и субсидирования ставок, которые распространяются только на новостройки. Поэтому на текущий момент наблюдается значительное повышение спроса на рынке строящегося жилья и падение числа сделок с ипотекой на вторичном рынке.

Как подметила эксперт, россияне стали занимать меньше денег на покупку вторичного жилья, но больше — на строящееся. В июне 2024 года, без учёта Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, средний размер кредита на покупку жилья на вторичном рынке составил 2,6 млн руб., что на 11% меньше по сравнению с июнем 2023 года, когда этот показатель достигал 2,9 млн руб.

Наибольший средний размер кредита на покупку вторичного жилья в июне 2024 г. был зафиксирован в Дальневосточном ФО — 3,1 млн руб. За ним следуют жители Южного ФО с показателем в 2,7 млн руб. и Уральского ФО — 2,7 млн руб. Меньше всего на покупку вторичного жилья занимают жители Центрального ФО (без учёта Москвы и Московской области), где средний размер кредита составил 2,5 млн руб, Приволжского ФО — 2,6 млн руб. и Северо-Кавказского ФО округа — 2,6 млн руб.

Иная динамика наблюдается на рынке ипотеки для покупателей строящегося жилья. В июне 2024 года дольщики в регионах РФ, исключая Москву, Московскую область, Санкт-Петербург и Ленинградскую область, в среднем занимали 4,7 млн руб. В результате в первом полугодии 2024 г. Росреестр зарегистрировал 439,7 тыс. договоров долевого участия, что на 19% больше по сравнению с аналогичным периодом 2023 г.

«Рынок жилья для девелоперов больше не является «тихой гаванью», — подчеркнула Ольга Гусева. По ее мнению, прежняя модель роста, основанная на субсидировании ипотечных ставок, подходит к своему исчерпанию. Высокие ставки по ипотеке на вторичном рынке жилья будут снижать спрос и на рынке новостроек, так как для многих россиян единственная возможность приобрести новую квартиру — это продать старую, а при нынешних ставках им будет трудно найти покупателя. Кроме того, сокращение программ поддержки спроса на рынке новостроек будет означать уменьшение числа сделок. В ближайшие полгода ожидать смягчения кредитно-денежной политики Центробанка не стоит.

В этих условиях многие застройщики вынуждены внести коррективы в свои стратегические планы. Так, усилился интерес девелоперов к новым направлениям вложений средств: коммерческая, складская, туристическая недвижимость. Некоторые застройщики готовятся перейти в другие сегменты рынка, где покупатели меньше зависят от ипотеки, развивая комплексную застройку, включающую не только жильё, но и различные типы недвижимости.