“Лебединая песня” льготной ипотеки: снизятся ли цены на квадратный метр

Охота за льготой

Программа льготной ипотеки на новостройки была запущена весной 2020 года как антикризисная мера на фоне пандемии коронавируса, повлекшего за собой снижение экономической активности. Она просуществовала четыре года, однако условия по ней менялись. Изначально ставка по данному виду господдержки была 6,5%, затем 7%, а с 1 января 2024 года — 8%. Менялся и первоначальный взнос. Изначально он составлял 20%, когда программу пролонгировали до 1 июля 2021 года, он снизился до 15%. Затем с 20 сентября 2023 года минимальный первоначальный взнос был увеличен с 15% до 20%, а с 1 января этого года — до 30%.

Если первые два года программу в правительстве поддерживали, и были довольны объемами её реализации, то затем она стала причиной многочисленных споров среди «сильных мира сего». Представители строительной отрасли подчеркивали, что благодаря действию программы покупатели новостроек могли взять кредит по низкой ставке, а экономика страны получила стимул к развитию. Центробанк указывал на диспропорции в стоимости жилья между первичным и вторичным рынком, которые особенно заметны стали в последние два года. В итоге доступность жилья снизилась, а россияне, покупающие квартиры в строящемся жилье в кредит, сильно переплачивали за квадратные метры. Минфин поддержал позицию ЦБ РФ, указывая, что к сентябрю 2023 года (когда шло широкое обсуждение данной формы господдержки) 60% ипотечного рынка приходилось на субсидируемые программы, а на рынке первичного жилья показатель доходил до 90%. По официальным данным, всего с момента запуска льготной ипотеки было выдано 1,49 млн кредитов на 5,77 трлн рублей. В топ-5 регионов-лидеров по объемам выдачи льготной ипотеки вошли Москва, Подмосковье, Санкт-Петербург, Краснодарский край и Тюменская область.

На фоне заявлений властей о сворачивании программы льготной ипотеки, интерес к ней у россиян заметно увеличился. По данным агентства недвижимости «Этажи», спрос на данную программу вырос на 44% в мае, и еще на 24% в июне.

Семейные ценности в приоритете

Программа семейной ипотеки была запущена с 2018 года. По плану правительства она должна была завершиться 1 июля 2024 года, однако этой зимой президент Путин заявил, что она будет продлена до 2030 года. Правда, в правительстве несколько раз высказывались о том, что условия выдачи семейной ипотеки могут изменится. Сейчас семейную ипотеку выдают под 6% годовых на покупку квартиры в новостройке, дома с участком, а также на его строительство. По этой же программе возможно приобретение «вторички» в сельских поселениях в Дальневосточном федеральном округе (ДФО). Первоначальный взнос — 20%; максимальная сумма кредита — 12 млн руб. в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях, 6 млн руб. — в остальных регионах. Как именно будет меняться эта программа в «высоких кабинетах» пока еще обсуждают. По одной из инициатив, семейная ипотека со ставкой 6% будет доступна только для семей с детьми до 6 лет, а для остальных ставка будет вдвое выше — 12%. Согласно другому предложению, ставку повысят для всех семей с детьми, однако покупать квартиры можно будет не только в новостройках, но и на вторичном рынке. По словам Владимира Путина, сказанным в феврале, с помощью этой программы жилищные условия уже смогли улучшить 900 тыс. российских семей.

IT-ипотека была запущена в мае 2022 года для поддержки специалистов высокотехнологического сектора и создания дополнительного стимула для работы айтишников в России. Завершится по плану она должна 31 декабря этого года. Работники в возрасте от 18 до 55 лет из списка компаний, утвержденного правительством, имеют возможность взять жилищный кредит под 5% на покупку квартиры, таунхауса, дома на первичном рынке, а также на его строительство. Первоначальный взнос составляет — 20%. Максимальная сумма кредита — 18 млн руб. в регионах-миллионниках, 9 млн руб. — в других субъектах. При этом работники должны получать зарплату от 150 тыс рублей в Москве, от 120 тыс. рублей в городах-миллионниках и от 70 тыс. рублей в остальных регионах. По данным Минцифры, за полтора года действия этой программы россияне оформили по ней 38,5 тыс. кредитов на 337 млрд рублей.

Прямых заявлений о необходимости сворачивания этой программы из правительства не звучало. Однако директор департамента финансовой политики Минфина Алексей Яковлев сообщил, что его ведомство выступает за плановое завершение всех льготных ипотечных программ, кроме семейной. Из этих слов следует, что и от IT-ипотеки власти тоже могут отказаться. При этом ранее вице-премьер РФ Дмитрий Григоренко поручил Минфину и Минцифры проработать вопрос продления данной льготной программы. Из последних новостей — из IT-ипотеки могут исключить Москву и Питер, но и этот вопрос пока обсуждается.

Успеть в «последний вагон»

Уже понятно, что грядущие с 1 июля трансформации точно затронут самые массовые из направлений господдержки — льготную и семенную ипотеки. А вот как именно? Опрошенные эксперты ожидают серьезных изменений, однако к единому выводу о том, как данные решения правительства повлияют на рынок недвижимости, не пришли.

— Что будет с рынком недвижимости после 1 июля?

Олег Репченко, руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости»:

«Без искусственной поддержки спроса продажи на первичном рынке снизятся: покупать аномально дорогие квартиры в рыночную ипотеку под 18-20% годовых люди не смогут. А снизившиеся продажи будут давить на цены. Но так как о катастрофическом падении спроса речи не идет — на первичном рынке остаются адресные льготные госпрограммы — ощутимого пересмотра цен ждать тоже не приходится. Скорее всего, увеличится размер дисконта. И, конечно, чтобы не идти на понижение, застройщики предложат покупателям альтернативные ипотеке способы покупки квартир».

Константин Апрелев, председатель Совета почётных членов Российской гильдии риелторов:

«С моей точки зрения, отмена льготной ипотеки для новостроек с 1 июля — позитивный для рынка шаг. Он в итоге сделает жилье более доступным для тех категорий граждан, которые не относятся к льготным категориям. Спрос на новостройки снизится, как следствие, уменьшится и объем продаж. Цены неминуемо пойдут вниз. В результате будет непростая ситуация у застройщиков и банков, которые этих застройщиков кредитуют. Однако это может их стимулировать запустить некоторые собственные акции или спецпрограммы, например, выгодную для покупателя рассрочку или субсидирование ипотечных ставок застройщиками».

— Снизятся ли цены на квартиры в новостройках после отмены льготной ипотеки?

Алексей Новиков, директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet:

«Что касается цен на квартиры — снижаться они не будут, это однозначно. И все домыслы, что рынок пойдет в дисконт — это дилетантские рассуждения или намеренный ложный вброс. Чтобы понять это, достаточно проанализировать динамику стоимости стройматериалов, обслуживания строительной спецтехники, а также кредитную ставку проектного финансирования строительства. Есть банковская модель проектного финансирования, которая также не позволит ценам на «квадрат» пойти вниз. Поэтому в июле рынку стоит ждать некоторого охлаждения спроса, пока не будут понятны ипотечные инструменты покупки, а также — что дальше будет с ключевой ставкой. Нужно понимать, что с окончанием действия льготных продуктов клиентам придется брать ипотеку под рыночную ставку, а она составляет в среднем 18,5%. Это высокие платежи и тяжелая долговая нагрузка для людей».

Константин Апрелев:

«На мой взгляд, цены на первичном рынке недвижимости сегодня необоснованно завышены. Я полагаю, что до конца года они будут корректироваться вниз на 15-20%, так что имеет смысл подождать более выгодных с точки зрения стоимости квадратного метра предложений и приобретать жилье уже тогда».

— Стоит ли россиянам, желающим приобрести квартиру по льготной ставке, поторопиться сделать это в оставшуюся до завершения программы неделю?

Олег Репченко:

«Тем, кому важно решить жилищный вопрос здесь и сейчас, и нет времени ждать, лучше это сделать. Да, квартиры сегодня дорогие. Но лучше купить дорогую квартиру сейчас под 8%, чем через две недели под 20%. Конечно, после отмены массового субсидирования корректировка цен вниз будет, но быстрого пересмотра стоимости квадратных метров не произойдет».

Алексей Новиков:

«Совет очевиден: если вы всерьез настроены на приобретение недвижимости, то поторопитесь. Пользуйтесь моментом, пока еще действует выгодный ипотечный продукт, если, конечно, вы подпадаете под нужные условия. А если вы подобрали хорошую квартиру с приятной ценой, но не подпадаете под льготные ипотечные программы, то не бойтесь использовать рыночные программы кредитования. Чтобы впоследствии, когда ключевая ставка пойдет вниз — а она очевидно пойдет вниз — абсолютно спокойно рефинансировать эту ипотеку. Тем более, что в крупных надёжных агентствах эта услуга предоставляется клиентам бесплатно.

С учетом вероятных и непонятных изменений по программе «Семейной ипотеки» — а это может быть повышение ставок или первоначального взноса — советуем максимально ускориться тем, кто подпадает под условия этой программы и взять кредит в июне с выгодной ставкой 6%».

Константин Апрелев:

«Если вы не успели подать документы на льготную ипотеку до этого времени, то торопиться уже не стоит. Во-первых, времени очень мало, не получится уже даже «вбежать в последний вагон». Во-вторых, значительное количество банков уже выбрало лимиты по данной программе. В-третьих, на мой взгляд, цены на первичном рынке недвижимости сегодня необоснованно завышены.

В текущей ситуации поторопиться стоит тем покупателям новостроек, которые уже получили согласование кредитов в банках, и россиянам, имеющим право участия в адресных ипотечных программах по семейной ипотеке, пока по ней не изменились условия. Если у них уже есть согласованные одобрения по кредитам, то логично за оставшуюся неделю выйти на сделку, получив дополнительную скидку от застройщиков, которые сейчас борются за каждого покупателя и готовы идти на существенные скидки.

По программам дальневосточной и арктической ипотеки условия не меняются, поэтому тем, кто претендует на эти виды поддержки, торопиться смысла не имеет. ИТ-ипотека в большинстве банков приостановлена, так как по ней тоже выбраны лимиты. Условия по этой программе, скорее всего, ухудшатся, так что если у гражданина есть что-то согласованное с банком по ней, то лучше действовать.

У рынка есть очень разные ожидания того, как дальше будет трансформироваться семейная ипотека. Есть вариант, при котором ипотека для семей с детьми станет более доступной: у граждан появится право приобретать недвижимость на вторичном рынке. Может быть там будет чуть повыше процент, но зато покупать можно будет уже готовое жилье, в которое сразу можно заселиться. А до этого существовала программа семейной ипотеки на новостройки, где жилье нуждающимся семьям приходилось ждать несколько лет, при этом продавалось оно по завышенной цене».

— Дайте совет россиянам: как и когда им лучше решить жилищный вопрос?

Константин Апрелев:

«Россиянам я советую, пока рынок не стабилизировался и стоимость рыночной ипотеки не снизилась, брать жилье в аренду. Аренда несет затраты 4-5% годовых от стоимости недвижимости. А если вы сегодня купите жилье в ипотеку по рыночным ценам, то затраты будут 18-20% от стоимости недвижимости ежегодно. На мой взгляд, экономически в 3-4 раза более выгодно арендовать жилье и это самое разумное поведение для текущего состояния рынка. А дальше, когда скорректируется ключевая ставка и рынок ипотеки станет более доступным, имеет смысл вернуться к ипотеке. Кроме того, после 1 июля нужно внимательно смотреть на то, что будут предпринимать застройщики после отмены льготной ипотеки. Они могут предложить новые продукты, в том числе хорошие рассрочки или субсидирование ипотечной ставки, которые способны повлиять на рынок в целом».