Рынок новостроек настиг покупательский бум в связи со скорой отменой льготной ипотеки

Как рассказал директор по продажам компании «Этажи» Сергей Зайцев, в мае спрос на ипотеку с господдержкой вырос на 40% относительно апреля и на 89% — относительно мая прошлого года. Интерес к семейной ипотеке тоже растет, но более сдержанно — на уровне 3-5% относительно апреля. Средняя стоимость 1 квадратного метра на первичном рынке в России за май показала самый значительный месячный прирост с начала года, увеличившись на 1,2%. Заметнее всего средняя цена «квадрата» за прошедший месяц выросла в новостройках Краснодара (+4,7%), Москвы (+3,7%) и Санкт-Петербурга (+2,9%), больше всего снизилась в Екатеринбурге (– 1,7%), Омске (– 1,6%) и Челябинске (– 0,5%).

Средняя стоимость первичной недвижимости на 18 крупнейших региональных рынках России (16 городов-миллионников, Московская и Ленинградская области) за май выросла на 0,4%, достигнув к началу июня 168,7 тыс. руб. за кв. м, подсчитал руководитель «ЦИАН.Аналитики» Алексей Попов. По его словам, несмотря на увеличение среднего срока продаж застройщики не рискуют заметно индексировать цены.

По итогам мая в новостройках старой Москвы средняя цена 1 кв. м находится на уровне 411,6 тыс. руб. (+4,7% с начала года, +17,7% за год). В Новой Москве 1 «квадрат» в среднем стоит 245,5 тыс. руб. (+1,2% с начала года, +7,1% за год).

— Пока действует льготная ипотека рынок новостроек находится в активной фазе, но 1 июля программа закрывается, — сообщил директор направления «Новостройки» ИНКОМ-Недвижимость Валерий Кочетков. — И дальше непонятно, будет ли она отменена совсем, видоизменена, но очевидно, что условия приобретения жилья ужесточатся. Многие стараются успеть оформить кредит по действующим сейчас ставкам, создавая ажиотаж на рынке. В апреле и мае спрос на 16% выше, чем за весь первый квартал этого года. И пик мы увидим в июне.

Сейчас маркетологи девелоперов активно работают над программами по поддержанию спроса после 1 июля. Уже сегодня активно предлагаются рассрочки от шести месяцев до двух лет с возможностью в будущем перейти на ипотеку. Возможно, появятся программы, где застройщик готов будет компенсировать часть процентной ставки по ипотеке. В июле наверняка появится много разнообразных предложений, которые будут препятствовать сильному падению спроса. «Но на период адаптации и изучения новых возможностей по приобретению новостроек может уйти 3-4 недели. И как раз в это время продажи могут упасть на 15-20% с последующим восстановлением в аккурат к новой деловой активности, которая, как правило, начинается с середины августа», — отметил Кочетков.

По его мнению, колебания спроса сейчас не особо влияют на стоимость первичного жилья. Цены не зависят от продаж, как было раньше, когда в период низкого спроса застройщики снижали их для привлечения покупателей. Сегодня модель другая — банки выдают кредит на стройку по проектному финансированию. Далее при хороших продажах и наполнении эскроу-счетов процент по кредиту снижается. При низком спросе застройщики недобирают деньги на эскроу-счетах, тем самым платят высокие проценты по проектному финансированию, что отражается на цене квадратного метра.

В Москве, по словам Кочеткова, набрал силу один интересный тренд — несмотря на незначительный рост медианной цены предложения средний бюджет покупки в мае сократился на 18% за счет роста числа сделок с малогабаритными квартирами-студиями. Это следствие ограничений в минимальной площади жилья: с 15 мая девелоперам в Москве не выдают разрешение на строительство домов, если проектом предусмотрены 1-комнатные квартиры или студии с габаритами менее 28 кв. м. Но по полученным ранее разрешениям их продолжают строить, и объекты метражом 20–22 "квадрата" пользуются огромным спросом — сейчас он на 73% выше, чем был до введения ограничения.

Как полагает Кочетков, «входной билет» на столичный рынок новостроек для покупателей скоро подорожает примерно на 20%, а то и на 30%. Дело в том, что минимальные габариты квартир в новых проектах увеличатся, а оставшиеся микро-студии тоже вырастут в цене. В этой связи, скорее всего, сократится спрос со стороны региональных клиентов, нацеленных на сравнительно недорогое жилье. С потерей возможности приобрести наиболее доступные по стоимости малогабаритные квартиры в Москве часть потенциальных покупателей переориентируются на Подмосковье, где пока нет запрета строить жилье меньше 28 кв. м.

По прогнозу Зайцева, в июне активность покупателей на рынке первичного жилья может вырасти еще на 20-25%. Однако, есть риски, что во второй половине месяца часть банков сократят объемы одобрения новых кредитов, поскольку будут отрабатывать выдачу ипотек, получивших одобрение ранее. Эксперт не ожидает обвала цен на новостройки, поскольку многое, по его мнению, зависит от себестоимости строительства, доступности кредитных средств и их стоимости для самих застройщиков, цен на земельные участки для строительства, инфляции и других факторов.

«Скорее всего, при значительном ограничении льготных программ мы увидим стабилизацию цен на рынке первичного жилья. Для тех, кто заинтересован в покупке жилья есть смысл успеть оформить льготную ипотеку до 1 июля, поскольку есть риск существенного снижения доступности кредитных средств для покупки жилья в среднесрочной перспективе», — заключил Зайцев.