Заемщики пошли в загородные дома

Граждане активно берут ипотеку на строительство частных домов. По оценке ЦБ, за четыре месяца 2024 года, то есть еще до начала нового сезона на рынке загородной недвижимости, банки выдали ипотечных кредитов на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) на сумму 216 млрд. руб. Это почти в три раза выше показателей прошлого года.

В январе-марте россияне оформили 83,7 тыс. ипотечных кредитов на покупку и строительство частных домов, подсчитали в ЦИАН. Больше всего загородной ипотеки выдали в Московской области, Башкирии, Краснодарском крае и Москве. Интересно, что столица РФ по количеству загородных лотов (3,7 тыс.) занимает только 22-е место в РФ. Очевидно, что москвичи брали жилищные займы в основном на покупку домов в Подмосковье.

Самые высокие показатели доли ипотеки на ИЖС в I квартале зафиксированы в республиках Северного Кавказа и юга Сибири с высокой долей сельского населения — от 44% до 69%, отметили аналитики. Так, доля ипотеки в ИЖС в Чечне выросла до 89%, в Ингушетии (77%), Дагестане (66%), Тыве (58%), Карачаево-Черкесии (56%), Республике Алтай (53%).

Чтобы удовлетворить растущий интерес к загородной ипотеке, в начале июня сразу несколько крупных банков обновили продуктовые линейки. Одни, как, например, «Сбер», запустили ипотеку на строительство частного жилого дома с подрядчиком через эскроу-счет, как на жилье в строящемся многоквартирном доме. Эскроу-счета используются для расчетов между покупателем и подрядчиком. Покупатель дома вносит деньги на счет, где они замораживаются до момента, когда объект строительства будет передан заказчику. Такая модель защищает интересы покупателей: если стройка затянется или подрядчик обанкротится, заказчик гарантированно получит свои деньги обратно.

Другие крупные банки предложили клиентам ипотеку на покупку земельных участков. Правда, с рядом ограничений. Так, участок должен быть площадью не менее трех «соток». Он должен относиться к категории земель населенных пунктов или сельскохозяйственного назначения и использоваться для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства или садоводства. Имеются также лимиты по максимальной сумме кредита (до 60 млн руб.) и срокам договора (до 30 лет).

«Интерес россиян к частным домам растет рекордными темпами», — сообщил начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ Сергей Бабин. По его мнению, потенциальный спрос на загородном рынке примерно в 1,6 раза выше и составляет до 460 тыс. домов в год, поэтому в 2024-м ввод частных домов в РФ, наверняка, снова превысит по объему многоквартирное строительство.

Как пояснил заместитель председателя правления Банка ДОМ.РФ Алексей Косяков, на популярность ИЖС повлияла пандемия, изменившая предпочтения людей. Многие по достоинству оценили данный формат: квадратный метр индивидуального дома обходится дешевле, чем в городской многоквартирной застройке. «При этом семья выигрывает в пространстве. Так, в оформленных нашим банком кредитах средняя площадь частного дома составляет 125 кв. м, для сравнения, в многоквартирном домостроении — только 50 кв. м.», — добавил банкир.

«Рыночные ставки остаются высокими из-за жесткой политики Банка России, что оказывает давление на вторичный рынок. Поэтому в начале года объемы выдачи ипотеки на приобретение готовых домов сократились на 30-40% год к году», — рассказала главный аналитик Совкомбанка Анна Землянова. По ее оценке, средние рыночные ставки по ипотеке на ИЖС сегодня составляют 18%, а средние рыночные ставки по ипотеке на покупку готовых домов — 17,3%.

Такие дорогие ссуды, разумеется, люди берут в основном или на небольшую сумму (когда немного не хватает денег на покупку или завершение стройки), или если дом или дача очень понравились покупателю, но у него есть твердая уверенность, что в ближайшее время его кошелек наполнится солидными поступлениями, и можно закрыть дорогой ипотечный кредит.

По словам Земляновой, спрос на покупку загородной недвижимости поддерживают льготные программы ипотеки. Они позволяют приобрести жилье по более выгодным условиям в сравнении с высокими рыночными ставками на ипотеку.

В структуре выдач кредитов на ИЖС лидирует программа «Семейной ипотеки», в текущем году ее доля в общем портфеле выросла до 42%, — сообщил Алексей Косяков. По его словам, 33% сделок заключались в рамках ИТ-ипотеки. На «Льготную ипотеку» приходится 18%, на «Дальневосточную» — 2%. И только 1% заемщиков взяли жилищный кредит по стандартной рыночной программе.

Напомним, что «Семейная ипотека» доступна по ставке не выше 6%, программа для ИТ-специалистов — не выше 5%, «Льготная ипотека» — не выше 8%, «Дальневосточная ипотека» — не выше 2%.

Как отметил Алексей Косяков, сейчас спрос на ИЖС перераспределяется в пользу «Семейной» и ИТ-ипотеки. Одним из ключевых факторов дальнейшего развития частного домостроения, на его взгляд, является «безопасная ипотека» — внедрение эскроу-счетов и аккредитивов. «Это не только про безопасность сделки и защиту средств покупателя, но и про выгоду. При оформлении кредита с эскроу предусмотрено снижение ипотечной ставки на 1 п.п., при использовании аккредитивной схемы расчетов — на 0,3 пп.», — добавил банкир.

По прогнозу Анны Земляновой, в ближайшее время рыночные ставки по ипотеке будут оставаться высокими из-за жесткой денежно-кредитной политики Банка России. Повышенный рост зарплат из-за дефицита кадров на рынке труда может частично компенсировать высокую ставку по рыночной ипотеке. Льготные программы, считает эксперт, останутся на рынке в том или ином виде, хотя станут более адресными. Это в итоге и поддержит спрос на ИЖС, где можно взять ипотеку на льготных условиях.