Рынок переуступок по льготной ипотеке столкнулся с проблемами

Переуступкой на рынке недвижимости называется уступка прав требований по договору долевого участия (ДДУ). По закону, она допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами акта передачи недвижимости (214-ФЗ, статья 11). Проще говоря, в результате сделки действие первого договора долевого участия не прекращается, в нем лишь меняется покупатель.

Уступку прав, как и ДДУ, необходимо провести через процедуру государственной регистрации. Однако если квартира уже сдана застройщиком, и у первого покупателя есть право собственности — это уже будет классическая сделка купли-продажи.

«Переуступка, или, правильнее, договор уступки права требования (ДУПТ) — это на 100% легальный способ продать или купить квартиру в строящемся доме, поскольку данные договора регистрирует Росреестр, и банк без проблем вам сможет выдать ипотеку, даже льготную, — объясняет основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик. — Речь идет о передаче прав и обязанностей по договору на квартиру от одного дольщика к другому. Те, кто продают, могут сделать это до подписания акта приема-передачи и получения ключей, поскольку как только вы подписали акт приема-передачи, то уже сможете продать только через договор купли-продажи. А для тех, кто покупает, выбор становится больше: по переуступке часто продают квартиры, которых уже нет в открытой экспозиции у застройщика, а их цена зачастую на 10-15% ниже рыночной».

Рынок переуступок нередко используется в целях инвестирования. «Некоторые юридические лица занимаются перепродажей большого количества недвижимости с целью получения дохода», — отмечает директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков. Часто сами застройщики продают квартиры в офисе продаж по переуступке, поскольку они могли расплатиться за участок строительства с собственником земли не деньгами, а будущими квартирами в строящемся доме. И потом сам застройщик за комиссию помогает реализовать такую недвижимость.

«Сделок по переуступке очень много: ежемесячно их доля варьируется от 5% до 60% в общем количестве сделок у застройщика, если смотреть индивидуально на продажи каждого жилого комплекса», — поясняет Зубик. Например, в феврале 2024 года всего была зарегистрирована 251 уступка (ДУПТ) от одного физического лица другому, а это 6,2% всех сделок с новостройками в старой Москве. Месяцем ранее, в январе, была зарегистрирована 291 уступка (ДУПТ) между физическими лицами, что составило 7,5% всех сделок с новостройками (ДДУ) в том же регионе, рассказал эксперт.

Наибольшую популярность рынок переуступок обрел после введения льготных программ ипотеки. Раньше по семейной и IT-ипотеке можно было купить квартиру по договору переуступки у частного инвестора. Однако в прошлом году требования к программам покупки жилья с господдержкой стали ужесточаться. По льготной ипотеке, выдаваемой под 8% годовых, до 30% вырос первоначальный взнос, а максимальная сумма кредита сократилась для столичных регионов в два раза. В январе 2024 года ситуацию осложнили ещё и банки, которые ввели комиссии для застройщиков при выдаче ипотеки по всем льготным программам. Согласно новым правилам, девелопер теперь должен досубсидировать льготный кредит. Кроме того, саму льготную ипотеку заемщик теперь может оформить только один раз.

Для лучшего понимания того, как это отразилось на рынке переуступок, рассмотрим пример. Предположим, частный инвестор купил в 2022 году пять квартир у застройщиков по семейной ипотеке и планировал их продать с переуступкой в 2024-м. Возможно ли реализовать эту недвижимость по льготной ипотеке сегодня?

Мнения экспертов на сей счет разошлись. По словам руководителя направления ипотечного кредитования компании Asterus Ольги Матвеевой, крупные банки теперь такой возможности лишены: там действует запрет на уступку по льготным ипотечным программам. «Возможно, какие-то банки третьего эшелона идут на подобные сделки, поскольку особо сильно не выбирают лимиты по льготным программам, — рассуждает эксперт. — Однако по IT-ипотеке такая схема не работает: ею вообще можно воспользоваться всего один раз. Сотрудник IT-компании вряд ли воспользуется своим правом на льготную ипотеку только для того, чтобы потом переуступить купленную квартиру».

А по мнению директора коммерческого департамента строительной компании Dogma Павла Петрова, продать такое жилье вполне возможно — главное, чтобы покупатель подходил под условия льготной программы. Если уступается квартира, приобретенная по семейной ипотеке, то покупатель также должен иметь право на оформление семейной ипотеки. Например, гражданин, у которого нет детей, этим критериям не соответствует, следовательно, не сможет приобрести недвижимость по льготной программе.

При оформлении квартиры по переуступке следует проявлять повышенное внимание к правилам оформления. Эксперт советует предпринять следующие действия:

- Обязательно проверить продавца, чтобы он не состоял в ЕФРСБ (единый федеральный реестр сведений о банкротстве), иначе сделку могут признать недействительной.

- Обязательно проверить, чтобы расчеты продавца с застройщиком были проведены в полном объеме.

- Проверить наличие несовершеннолетних собственников в сделке. Если участником объекта долевого строительства является лицо, не достигшее 18 лет, или лицо, признанное судом недееспособным, необходимо согласие органа опеки и попечительства на уступку права требования по договору.

- Проверить, не использовался ли в сделке материнский капитал.

- Запросить у продавца зарегистрированный ДДУ и свежую выписку ЕГРН по объекту недвижимости, чтобы узнать, не было ли переуступки данного объекта другому лицу.

- Запросить справку об остатке ипотеки и разрешение банка на переуступку, если приобретается объект, находящийся в залоге банка.

- Запросить нотариально заверенное согласие супруга на заключение договора переуступки или брачный договор (если объект приобретался в браке).