Рыночная vs Льготная: как банки пытаются решить проблему высоких ставок по ипотеке

Как сообщает «Российская газета», на данный момент крупные игроки банковской сферы стали выставлять комиссии застройщикам, продающим жилье по льготной ипотеке. По их логике, льготная ипотека убыточна, а, значит, девелоперы должны компенсировать потери. В свою очередь «стройка» борется за то, чтобы ее условия не менялись.

«Мое оценочное суждение: есть элемент лукавства с их (банков) стороны в этих расчетах. Просто приведу пример, что банки включают в расчеты. Один банк включает в расчет рост макронадбавок с нового года (по показателю долговой нагрузки, ПДН 80+, по LTV, отношению кредита к стоимости залога), то есть, иными словами, банк хочет, чтобы Минфин, государство компенсировало ему выдачу кредитов с высоким риском. Как вам такое вообще?», - цитирует главу департамента регулирования ЦБ Александра Данилова издание.

По словам руководителя департамента страхования и экономики социальной сферы Финансового университета при Правительстве России Александра Цыганова, в этом вопросе нужно выслушать обе стороны: и банки, и девелоперов.

«Если первые регулярно обвиняются в получении выгод от льготной ипотеки, то вторых обсуждают реже. Хотя в данном случае и банки, и девелоперы являются участниками процесса, извлекающими прибыль с использованием госпрограммы. В данном случае банки, столкнувшиеся с ухудшением условий деятельности, решили разделить потери с другими участниками и не за счет потребителей», - комментирует эксперт, добавив, что искать компромисс необходимо на основе разделения убытков между всеми участниками, получавшими ранее преимущества и прибыль.

Также ЦБ ужесточает требования к выдаче кредитов по первоначальному взносу и предельной долговой нагрузке. Вводя ограничения на входе, регулятор предполагает улучшение кредитного портфеля. Коммерческий риск банк закладывает в прогноз продолжительного кризиса.

"Сам регулятор не дает возможность для более-менее точного прогнозирования из-за непредсказуемости уровня ключевой ставки. Каждый участник ипотечного рынка сейчас отвечает на вопрос: "За чей счет праздник"? Очень просто - не за мой", - сообщил «Российской газете» главный эксперт "Русипотеки" Сергей Гордейко.

Некоторые эксперты полагают, что Банк России оставляет без внимания то, как домохозяйствам пережить период высоких ставок, когда растет долговая нагрузка граждан. Этот вопрос даже не стоит на повестке, хотя имеет большое значение для заемщиков.

Экономист Андрей Бархота считает, что специфика рынка жилья позволила адаптироваться к новой ключевой ставке и частично нивелировала ее рост. Годовые темпы кредитования должны были замедлиться. Однако рост ключевой ставки вызвал ускорение процесса: если на 1 июля 2023 года годовые темпы роста кредитного портфеля составляли 23%, то на 1 декабря 2023 года - 29%.

Второй "побочный" эффект связан с увеличением доли строящегося жилья в объеме ипотечных сделок. Первичный рынок рассматривается ЦБ как эпицентр рисков жилищной сферы. Это связано с опережающим ростом цены "квадрата" и сохранением льготной программы. Даже в случае демонтажа программы государственного субсидирования на смену придут программы от застройщиков.

Получается, что рост ключевой ставки не охлаждает рынок ипотечного кредитования, а лишь ведет к его разбалансировке. А ситуация с комиссиями для девелоперов рискует стать главным событием года на рынке ипотеки. Очевидно, что для достижения стабильности требуются более тонкие настройки.